Saiba tudo em primeira mão sobre o Acordão do Supremo Tribunal: AL vs Condomínio

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Ontem foi tornado público o acordão que todo o setor do alojamento local tanto aguardava: a decisão do Supremo Tribunal de Justiça sobre o caso do AL vs Condomínio. O resultado foi, sem margem de dúvidas, a favor do alojamento local.

O que estava a ser discutido ?

A questão de fundo em análise no processo era se o alojamento local (um apartamento, neste caso) se enquadrava no uso habitacional ou se estaria a ter um uso comercial ao ser explorado em AL, como alegava o condomínio.

Quais seriam as implicações de considerar o AL um uso comercial?

Se fosse considerado uso comercial, qualquer fração com uso habitacional a operar em AL (quase a totalidade) estaria em violação da lei por estar a dar um destino diferente daquele que consta no título de constituição da PH. Isto significaria que os condomínios teriam argumentos para impedir a atividade, por exemplo, de qualquer apartamento em AL (modalidade em foco no processo), já que estes têm sempre uso habitacional.

Qual foi a decisão do Supremo ?

A resposta do Supremo Tribunal foi curta, clara e inequívoca para este caso. Nas palavras do próprio acórdão :

“o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio  não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respetiva habitação.”

Esta interpretação do Supremo foi importante, pois confirmou a decisão do Tribunal da Relação do Porto que entende que o alojamento local naquele caso (um apartamento) em nada difere de um uso habitacional normal e, ainda, esclareceu uma outra grande confusão: o facto de se exercer uma atividade com fins lucrativos e eventualmente estar em causa uma organização empresarial em nada tem a ver com aquilo que se faz na fração, ou seja o uso da fração. Havia algumas vozes, desde a discussão do Orçamento de Estado, a alegar que se o alojamento local é uma prestação de serviços, seria uma atividade comercial e que então o uso que estava a ser feito da fração não poderia ser o habitacional. O Supremo Tribunal de Justiça não só desfez este erro como diz que o acórdão do Tribunal da relação de Lisboa que deu razão ao condomínio “parece lavrar numa enorme confusão”.

Como exemplo cita, e muito bem, o caso de uma imobiliária que faça arrendamento. A atividade da imobiliária é comercial, mas o uso que se faz da fração pode ser habitacional ou até indústria, conforme o título.

Esta decisão do Supremo Tribunal de Justiça, mesmo não existindo jurisprudência deste tribunal, pela forma clara com que se pronunciou, vem trazer uma maior estabilidade jurídica a milhares de titulares de alojamento local, em especial desta modalidade, apesar do acórdão nunca fazer menção à modalidade de AL.

Este é o resultado de um longo processo com duas decisões contraditórias no Tribunal da Relação, conforme explicam os advogados da CCA-Ontier responsáveis por este recurso ao Supremo:

“Foi ontem decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça o recurso da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa que havia dado razão a um condomínio que, em sede de assembleia de condóminos, proibira o exercício da atividade de alojamento local a uma determinada proprietária de um apartamento em tal condomínio, tendo o Supremo Tribunal de Justiça decidido a favor da proprietária que exerce a referida atividade de alojamento local.

O referido recurso para o Supremo Tribunal da Justiça foi interposto pela proprietária que exerce a atividade de alojamento local com base num anterior Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de sentido contrário ao da Relação de Lisboa, tendo a referida Relação do Porto entendido que “a pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita: dorme, descansa, pernoita, tem as suas coisas”.

O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça ora publicado veio agora dar razão à Relação do Porto, tendo o Supremo Tribunal sublinhado que não há qualquer incompatibilidade em resultado do exercício da atividade de alojamento local numa fração autónoma destinada a habitação, sendo o mesmo taxativo ao considerar que “o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fracção mobiliada a turistas constituir um acto de comércio não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respectiva habitação”, tendo assim o Supremo Tribunal de Justiça determinado que a atividade de alojamento local que seja exercida numa fração destinada a habitação não viola o respetivo título constitutivo da propriedade horizontal, não podendo o condomínio, por essa via, proibir o exercício da atividade de alojamento local.”

Isto significa que nenhum processo sobre este mesmo assunto pode ir de novo ao Supremo?

Não, ainda existe a possibilidade e o direito de certos processos similares recorrerem ao Supremo, mas com esta decisão torna-se mais difícil um condomínio reverter esta situação sendo ainda um processo arriscado e custoso, já que passa a ter uma enorme probabilidade de perder o recurso.

Quer dizer que o AL venceu a batalha com os condomínios?

Nunca houve uma batalha com os condomínios. Sempre alertamos que este nível de conflito entre AL e um condomínio que acaba num Tribunal era algo pontual e sem significado estatístico. Estima-se em mais de 20.000 condomínios envolvidos em AL e só existem uns poucos processos em curso.

Com esta decisão é importante apostar em resoluções amigáveis para resolver pequenos conflitos que possam surgir. Quanto à ALEP, vamos continuar a estar empenhados em promover um ambiente harmonioso e saudável entre AL e condomínios. Para este efeito, a ALEP está a apresentar um Projecto de Boas Práticas do AL em condomínios que passa por ações de formação como a que esta a ser organizada em parceria justamente com a CCA-Ontier, que se une neste esforço de prevenção de conflitos em contraposição a guerras judiciais desnecessárias. O projecto da ALEP vai também contemplar a apresentação do Manual de Boas Práticas, bem como o lançamento de ferramentas que apoiem este esforço de criação de um ambiente de convivência saudável entre todas as partes.