ANÁLISE À PROPOSTA DE 0E2021: MAIS-VALIAS

Eduardo Miranda
presidente da ALEP

Caros Associados e Titulares de AL,

Foi apresentada ontem a proposta de Orçamento de Estado para 2021 onde finalmente constam alterações significativas no regime da mais-valia que tem sido um verdadeiro problema que assombra quem quer desistir da atividade de AL.

Este dossier, aliás, tem sido uma das principais batalhas da ALEP. Nos últimos meses, demos prioridade ao assunto em reuniões com a Secretaria de Estado do Turismo, Ministro da Economia, Presidente da República e o próprio Primeiro-Ministro, além de já estarmos em conversações há mais de 2 anos com a Secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais. Esperamos que seja desta que o assunto fique resolvido.

O tema mal foi anunciado e já tem gerado muitas discussões e até noticias incorretas. É algo bastante técnico. Não devem se precipitar nas conclusões, muito menos tomar qualquer decisão.


Deixamos abaixo alguns esclarecimentos e, oportunamente, quando o Orçamento de Estado estiver numa fase mais madura, aprofundaremos a análise:

  • Primeiro, não esquecer que esta é ainda uma proposta de lei. Pode ser alterada e só tem efeito quando se tornar efetivamente lei, ou seja, em 2021.
  • Ao contrário do que tem saído, a mais-valia de imóveis utilizados para alojamento local não acabou, teve sim alterações importantes na sua forma de cálculo e momento de pagamento. Deixa de ser cobrada pelo cancelamento da atividade, mas há contrapartidas a ter em conta.
  • É verdade que houve avanços importantes em alguns pontos que eram o ponto fulcral das nossas negociações.
  • Por exemplo, nesta proposta, desistir da atividade de alojamento local (desafetar) já não é considerado o mesmo que vender o imóvel e, portanto, não está sujeito a ter de pagar um valor de imposto absurdo sobre algo que nunca vendeu. Assim, já não há lugar a cobrança deste imposto que era quase fictício. Esta é a parte positiva.
  • Mas, a lei traz contrapartidas, algumas razoáveis e outras que podem ter um grande impacto e, por isso, é preciso tomar cuidado:

  A primeira é que não paga mais-valia ao desistir do AL, mas terá de pagar uma espécie de compensação. Não é nada comparável com a anterior mais-valia, mas ainda asssim terá que pagar algo ao desistir do AL e depois , se vender, paga sempre a mais-valia, mas em relação a isso, já lá vamos.

Para quem está no regime simplificado, esta espécie de “compensação” é calculada multiplicando o VPT (valor patrimonial) do imóvel por 1,5% e ainda pelo número de anos que o imóvel esteve dedicado ao AL. O valor resultante irá ser englobado no seu IRS e pagará (ou não) imposto sobre o mesmo, de acordo com o seu escalão de rendimentos.

No caso de vender o imóvel, como é natural, paga sempre mais-valia, mas, agora, o tempo que demora a vender o imóvel depois de desistir da atividade pode fazer todas a diferença. É esta a contrapartida mais penosa que exigirá um cuidado especial se a lei passar. Se vender o imóvel antes de completar 3 anos da data em que desistiu da atividade do AL, a mais-valia é toda calculada pela categoria B e vai sair muito mais cara.

Nesta nova regra da categoria B, a mais-valia é calculada sobre o valor de venda menos o valor de compra, e entra para o seu rendimento 95% do ganho na operação.

Se vender depois de 3 anos de ter encerrado a atividade do AL, paga mais-valia como qualquer particular (categoria G), onde só metade do ganho entra como rendimento no cálculo do seu IRS.

Em resumo, esta proposta retira o fantasma de ter de pagar uma soma exorbitante só por ter desistido de uma atividade. Mas, traz contrapartidas.

Primeiro, um valor a pagar quando desiste da atividade e, depois, a possibilidade de sair prejudicado ou até favorecido em relação ao atual regime se vender o imóvel. Tudo depende se vende antes ou depois de 3 anos da data em que cessou a atividade de AL. Um avanço, mas com grandes notas de cuidado pelo caminho!

E, acima de tudo, lembre-se que ainda é uma proposta, por isso evite tomar decisões precipitadas. Se quiser pode consultar aqui um texto detalhado do nosso assessor jurídico Miguel Torres Marques sobre esta proposta. Como sempre, a ALEP irá trazer em primeira mão uma análise aprofundada e prática do assunto, assim que a proposta for confirmada.

Leia também aqui os comentários do nosso assessor fiscal, Luciano Rodrigues que esteve também    connosco e diretamente envolvido no debate com o governo sobre este assunto nos últimos anos

Cumprimentos,

Eduardo Miranda

presidente da ALEP