ALTERAÇÃO ÀS MAIS-VALIAS DA DESAFETAÇÃO DE IMÓVEIS

Luciano Rodrigues
Contabilista Certificado e Assessor Fiscal da ALEP

Como tem sido divulgado pela imprensa, neste tema que ao longo dos últimos anos tanto tem sido preocupação de quem está no AL, e tema central para a ALEP nas reuniões e negociações com o Governo, há desenvolvimentos importantes na proposta de Orçamento de Estado 2021, que vamos tentar traduzir de forma prática e concisa.

Assim, devo salientar que finalmente há uma proposta que efetivamente apresenta uma solução para o problema existente: proposta essa com pontos positivos e negativos que abordaremos de seguida.

A afetação e desafetação de bens imóveis deixou de estar integrada com os restantes bens, sendo criado um regime autónomo e que permite trazer alguma justiça fiscal a esta temática, bem como criar especificidades próprias para os imóveis.

Em caso de desafetação do imóvel da atividade económica, e caso o mesmo não seja vendido no prazo de 3 anos a contar da data de desafetação, passa a haver uma Compensação que será repartida ao longo de 4 anos (o ano da desafetação e os 3 anos seguintes).

Para os contribuintes no regime simplificado, teremos que por cada ano de afetação do imóvel são englobados 1,5% do VPT do imóvel no IRS, distribuídos ao longo de 4 anos.

Significa que se eu coloquei um imóvel com um VPT de 100.000€ em AL durante 4 anos (de 2018 a 2021), vou adicionar 1.500€ à minha matéria coletável no meu IRS em 2021, 2022, 2023 e 2024. Uma vez que me era permitido deduzir anualmente 4% do VPT no Regime Simplificado para efeitos de justificação de despesas, pretende-se assim uma compensação dos custos teóricos de que anteriormente beneficiei.

Por outro lado, no regime de Contabilidade Organizada, deverão ser restituídos os custos anteriormente deduzidos em termos de amortização do investimento e encargos com financiamento, também num período de 4 anos. Assim, se ao longo dos anos beneficiei da dedução de 20.000€ diretos à minha coleta, tenho agora de fazer essa compensação ao longo de 4 anos. Ou seja, vou adicionar 5.000€ à minha coleta a cada ano.

Em qualquer dos casos, não havendo venda do imóvel durante 3 anos, esta compensação elimina totalmente as mais-valias decorrentes da afetação do imóvel, conferindo justiça e equilíbrio fiscais – restituo durante 4 anos aquilo de que beneficiei no passado.

Por outro lado, e aqui temos um ponto muito importante, caso haja venda do imóvel antes de decorridos 3 anos sobre a data de desafetação, haverá lugar a tributação de mais-valias da atividade. E, é importante notar, que são ainda mais agravadas do que já eram: se até 2020 a tributação da mais-valia da atividade era calculada sobre a mais-valia entre o valor de mercado à data de afetação e a data de desafetação, agora passa a relevar o valor de aquisição do imóvel, ou seja, o valor pelo qual o adquiri originalmente. E aqui podemos ter um impacto dramático.

Resumindo, a proposta apresentada traz alguma justiça e equilíbrio fiscal para quem quer abandonar a atividade, libertando-se definitivamente do jugo das mais-valias da atividade, sem nenhuma outra obrigação que não a manutenção da posse do imóvel durante 3 anos após a desafetação.

Por outro lado, traz um agravamento brutal para quem pretenda vender um imóvel que esteve em Alojamento Local antes de decorridos 3 anos após a desafetação.

Por fim, uma nota relativamente a quem enveredou pela passagem de imóveis em AL para o mercado de arrendamento durante 5 anos, aproveitando a janela de oportunidade que se abriu para suspender e eliminar as mais-valias uma vez decorridos esses 5 anos. Este ponto é revogado, e passam a estar integrados no novo regime agora apresentado no OE 2021.

Luciano Rodrigues, Contabilista Certificado