Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração.

Existem 4 modalidades de Alojamento Local:

• Moradias: de caráter unifamiliar; 
• Apartamentos: fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
• Estabelecimentos de hospedagem ou Hostel: até nove quartos e 30 utentes;
• Quartos: até três quartos localizados na residência fiscal do titular.

Com a entrada em vigor do DL 76/2024, acabaram as proibições cegas de novos registos no litoral, aprovadas pelo pacote "Mais Habitação".  No entanto, os munícipios ganharam novos poderes para elaborar regulamentos municipais e gerir o Alojamento Local.

ALERTA! Os municípios podem suspender temporariamente a abertura de novos registos enquanto elaboram os seus regulamentos.

Essa suspensão é temporária, com um período inicial de seis meses, podendo ser prorrogada por mais seis meses.

As Câmaras Municipais têm até um ano para elaborar o Regulamento.

Sugerimos, por isso, que antes de abrir atividade e seguir os 2 passos abaixo, consulte a Câmara Municipal onde se situa o seu imóvel.

1.INICIAR ATIVIDADE NAS FINANÇAS
​O primeiro passo é ir ao Portal das Finanças e iniciar atividade no CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas ou CAE 55204- Outros locais de alojamento de curta duração.  É gratuito e pode ser feito on-line.

2. REGISTAR NA CÂMARA MUNICIPAL
Depois, terá de proceder ao registo na Câmara Municipal onde se situa o AL que pretende explorar. O registo é feito através da chamada "Comunicação Prévia Com Prazo", que deve ser dirigida ao presidente da câmara municipal competente. É realizado através do Balcão Único Eletrónico (Balcão do Empreendedor | Portal do Cidadão)​, que confere a cada pedido um número de registo, findo o prazo de 60 dias úteis, ou, quando se trate de pedidos para exploração de alojamento local em áreas de contenção, de 90 dias úteis, no caso de não haver oposição por parte da Câmara Municipal competente.

Se neste prazo, a câmara municipal não se opuser, é atribuído um número de registo. Este é o único título válido de abertura ao público e essencial para a publicitação do alojamento local. 

ATENÇÃO!​ A câmara municipal poderá realizar uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Além disso, sempre que forem feitas alterações dos dados comunicados ou em caso de cessação de exploração, o proprietário tem 10 dias para comunicar o sucedido através do Balcão Único Eletrónico.

A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar sempre o respetivo nome ou logótipo e número de registo.

A PLACA IDENTIFICATIVA É OBRIGATÓRIA!

Nos «estabelecimentos de hospedagem», «apartamentos» e «quartos» é obrigatória a afixação junto à entrada do estabelecimento de uma placa identificativa, que pode ser de 10*10cm. Só nos «hostel» é  que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, da placa de al, 20+20cm, junto à entrada principal. Só nos «hostel» é  que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, junto à entrada principal.

As moradias, em Portugal Continental, são a única modalidade que não necessita de placa, de acordo com o decreto-lei 62/2018.

TERÁ DE CONTRATAR UM SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL DE ALOJAMENTO LOCAL

Quem explorar um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício onde se encontra instalada a unidade.

Por isso, a lei obriga a contratar um seguro de responsabilidade civil decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Se não houver seguro válido, o registo é cancelado.

Além disso, tem de submeter obrigatoriamente o seguro na Plataforma GOV.PT . Saiba mais AQUI

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A lei define um conjunto de requisitos gerais que o estabelecimento de alojamento local deve cumprir, tais como:

• Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
• Ter água quente e fria;
• Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior;
• Estar dotado de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
• Ter um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
• Ter portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
• Instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
• Reunir sempre condições de higiene e limpeza.

Além dos requisitos gerais, os estabelecimentos de AL devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável. Assim, se tiverem capacidade igual ou inferior a 10 pessoas devem ter:

• Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
• Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
• Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.
   

Caso a capacidade seja superior a 10 pessoas, devem cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008.

• Livro de Reclamações:
  Os alojamentos locais devem ter livro de reclamações físico e visível no espaço e subscrever o livro de reclamações eletrónico.

• Livro de Informações:
  Além disso, é também obrigatório um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas. O documento deve ainda ter o contacto telefónico do responsável pelo estabelecimento e estar disponível em português, inglês e em mais duas línguas estrangeiras.

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Tem de se inscrever no SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada.

A) Explorar um alojamento local implica obrigações fiscais como:

• Emitir fatura-recibo através do Portal das Finanças ou passar faturas.
   
• Pagar o IVA, através da declaração periódica do IVA. Quem tiver, no ano anterior, rendimentos até 13 500 euros está isento deste imposto;
   
• Entregar o Modelo 30 (Rendimentos pagos a não residentes). Esta obrigação tem de ser cumprida se, por exemplo, tiver um anúncio do imóvel numa plataforma internacional, como o Airbnb ou o Booking, e pague comissões. Deverá entregar este formulário nas Finanças até ao segundo mês após o pagamento do rendimento ao site estrangeiro;
   
• Se colocar anúncios num site internacional, terá ainda de requisitar à empresa que lhe envie o modelo 21-RFI (pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação). Caso contrário, terá de fazer retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões;

B) Além das obrigações fiscais e do seguro de responsabilidade civil é importante compreender que vai ter outros custos associados.

• Despesas com o início de atividade: como a compra da placa de AL e de extintor, do livro de reclamações, de artigos para o lar (lençóis, toalhas e outros itens), de móveis e de eletrodomésticos, bem como obras de melhoramento do espaço.
   
• Despesas associadas a cada estadia: como a limpeza, lavandaria, artigos de higiene pessoal, serviço de apoio de check-in, deslocações,  entre outras.

Por isso, faça bem as contas, antes de iniciar um negócio de alojamento local e aconselhamos consultar um fiscalista especialista neste assunto.

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INVISTA NA DECORAÇÃO E EM BOAS FOTOGRAFIAS ANTES DE ANUNCIAR O SEU AL 

As fotos são essenciais para causar uma boa primeira impressão, junto de potenciais hóspedes, que pesquisem alojamento local na Internet. Por isso, certifique-se que estas têm boa qualidade e resolução, pois podem influenciar a decisão dos clientes.

DICAS PARA TER BOAS FOTOGRAFIAS DO ALOJAMENTO LOCAL:

• Adicione elementos decorativos, como uma jarra com flores ou produtos típicos da região, para tornar o ambiente mais acolhedor
• Capte os detalhes, que tornam o seu espaço único
• Fotografe durante o dia para aproveitar a luz natural e recorra a candeeiros
• Capte imagens da rua ou do bairro para mostrar a sua localização
• Tire fotos a partir dos cantos de cada divisão para o espaço parecer maior 

MELHORE A EXPERIÊNCIA DOS HÓSPEDES E DESTAQUE O SEU ANÚNCIO:

• Proporcione um check-in mais alargado. 
• Prepare uma Carta de Boas-Vindas Personalizada. Com informações sobre a cidade, desde recomendações, contactos úteis e um mapa local
• Ofereça um Kit de Boas-Vindas com produtos locais. 
• Garanta que tem WiFi e uma ligação rápida à internet. 
• Coloque livros (em português e inglês) e jogos de tabuleiro na sala de estar. 
• Considere ter adaptadores universais. 
• Disponibilize artigos de higiene pessoal. 

RESPONDA SEMPRE A TODOS OS PEDIDOS DE INFORMAÇÃO

•  importante responder aos pedidos de informação, com a maior rapidez possível. O ideal será responder até duas horas e no limite máximo de 24h
• Não ignore os comentários publicados pelos hóspedes, mesmo que sejam críticas negativas. Lembre-se que esta opinião vai ficar exposta, aos milhares de visitantes da página, e que pode influenciar a sua decisão de reserva (ou não) no alojamento
• É importante responder sempre a todos os comentários, de forma educada e prestativa. Encare a crítica como uma oportunidade de compreender as razões de insatisfação do cliente e de oferecer uma solução, se possível
• Realce os aspetos positivos da experiência na resposta, antes de mencionar os pontos críticos, e agradeça sempre o feedback do cliente.