Formação Certificada “Modelo Contratual e Fiscal para Gestores de AL”

ACADEMIA ALEP

             

Modelo Contratual e Fiscal para Gestores de AL

Formação Certificada pela DGERT

26 de Julho de 2017, das 14 às 19h (duração de 5 horas)

Luna Hotel da Oura – Albufeira

TEMAS:

Modelos de Contratos Associados à Exploração de Alojamento Local
Respectivas Especificidades e Características:
– Arrendamento
– Prestação de Serviços
– Cessão de Exploração
(Drª Madalena Azeredo Perdigão)

 

Enquadramento Fiscal nos Diferentes Modelos de Exploração de Alojamento Local
– IRS
– IRC
– IVA
– Obrigações Fiscais
(Drª Carla Matos)

 

75  Associado ALEP |  90€  Não associado ALEP

 

Drª Madalena Azeredo Perdigão
Associada Sénior e Coordenadora do Departamento de Imobiliário da CCA ONTIER, onde presta assessoria jurídica no âmbito do Direito Imobiliário e do Urbanismo, Turismo e Ambiente. A sua atividade profissional centra-se na assessoria e estruturação de operações de investimento imobiliário, de licenciamento de atividades e de operações urbanísticas, incluindo registo e acompanhamento da atividade de alojamento local, operações hipotecárias, diversos tipos de contratos, e, ainda, em ações e recursos perante as diversas autoridades administrativas e tribunais diretamente relacionadas com a área de imobiliário.
Drª Carla Matos
Sócia e Coordenadora do Departamento de Fiscal da CCA ONTIER, possuindo uma ampla experiência na assessoria de empresas e particulares, nomeadamente na área relativa ao investimento imobiliário. Neste âmbito, tem prestado assistência a diversos clientes sobre o impacto fiscal do alojamento local. Internacionalmente, a sua atividade prende-se com a assessoria a investidores estrangeiros, bem como gestão de processos de internacionalização de empresas portuguesas.

A CCA ONTIER é um escritório vocacionado para ajudar as empresas a viajar num mundo global. “Crescemos com os nossos clientes” tem sido o mote da CCA ONTIER durante mais de 65 anos. Conscientes da globalização dos serviços legais, em 2012 a CCA tornou-se membro fundador da ONTIER. Presente em 3 continentes, com estruturas sólidas e reputação reconhecida, a CCA ONTIER é um verdadeiro escritório global, com alma local. O nosso propósito é conjugar o crescimento e a inovação com a qualidade, sustentando a aposta em novos talentos. Apresentamos uma estrutura multidisciplinar com conhecimento específico nas diversas áreas de cada um dos nossos clientes. Asseguramos rapidez, eficiência e qualidade no trabalho entregue, nas mais diversas áreas de prática. São elas: Imobiliário, Corporate/ M&A, TMT, Laboral & Segurança Social, Fiscal, Contencioso e Arbitragem, Propriedade Intelectual, Bancário e Financeiro, Seguros, Penal, Proteção de Dados Pessoais.

 

O impacto do AL no mercado de arrendamento de Barcelona

No passado dia 4 de Julho, foi realizado pela APARTUR um evento em Barcelona intitulado “Economía, Urbanismo y Sociología de los Apartamentos Turísticos”, onde foi apresentado o estudo “El impacto del alquiler de viviendas de uso turístico en el mercado del alquiler residencial de Barcelona”.

Como principais conclusões a reter: o AL não tem impacto no mercado de arrendamento uma vez que representa apenas 1,64% do total de habitações disponíveis da cidade. O aumento significativo do preço das rendas está relacionado com a elevada procura nos bairros mais atractivos da cidade, inclusivamente por estrangeiros e com o poder de compra. Este aumento é homogéneo em toda a cidade e ocorre também em bairros onde não existe alojamento turístico. A população residente na cidade de Barcelona aumentou.

Consulte o estudo aqui (em espanhol)

Obrigação da exibição do número de registo tem início a 1 de Julho

Foi hoje publicado no Diário da República a alteração ao Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos. Apesar deste regime não ser específico do alojamento local esta alteração introduziu propositadamente algumas cláusulas que afetam o AL.

No artigo 42º-A (ver texto infra) consta que as plataformas eletrónicas que divulguem ofertas de alojamento passam a ser obrigadas a exigir e exibir o número de registo. Tanto para os empreendimentos turísticos como para o alojamento local como está mencionado na alínea b) do nº2 do artigo 2º.

Em outras palavras, as plataformas não poderão aceitar anúncios que não contenham o número do registo e se não cumprirem poderão ser alvo de coimas pesadas.

A regra não é exatamente nova, pois o Decreto-lei específico do alojamento local 128/2014 (alterado pelo DL nº 65/2015) já obrigava que a publicidade dos alojamentos locais indicasse o número do registo (art 17º , número 2) e previa coimas.

Qual a interpretação que fazemos desta alteração?

  • deixa claro que as plataformas não podem aceitar anúncios sem número de registo, o que pressiona muito os ilegais.
  • Facilita o controlo e fiscalização pelas autoridades.
  • é uma mensagem que o período de pedagogia está a acabar e que pode não haver mais tolerância para quem for apanhado sem registo.

Notas para os associados e titulares em geral:

  • é importante lembrar que a obrigação não é apenas das plataformas, mas principalmente dos titulares. Ou seja, um anúncio sem exibição do registo (mesmo que o AL esteja legal) pode significar coimas de até € 3.250 para particulares e € 32.500 para empresas.
  • caso a plataforma não disponibilize um campo específico, podem e devem sempre incluir o número de registo na própria descrição da propriedade ou nas fotografias.
  • A ALEP vai disponibilizar na área reservada aos associados indicações mais detalhadas de onde incluir o número de registo nas principais plataformas. Caso haja qualquer dúvida, os associados podem usar o helpdesk exclusivo para pedir esclarecimentos.

A ALEP já tinha sido informada atempadamente desta alteração pela tutela e apoia qualquer medida razoável como esta que ajude a dar mais um passo para trazer os operadores para a legalidade ou mesmo impedir a atividade de quem se recuse a colaborar. Com o início desta nova regra, estamos também a trabalhar em ferramentas para apoiar o mercado e agentes no cumprimento desta regra e alertar para incongruências nos registos.

Link para Decreto-lei: https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/107596685/details/maximized

Resumo das cláusulas que afetam o AL e nota informativa recebida pela ALEP sobre as alterações que afetam o alojamento local:

Decreto-Lei n.º 80/2017 de 30 de junho

….. Artigo 42.º-A

Divulgação e comercialização 

As plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento nos termos do n.º 1 e da alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º, devem exigir e exibir na plataforma o respetivo número de Registo Nacional de Turismo.

NOTA: Dispõe o artigo 2º.  nº. 1 “Consideram-se empreendimentos turísticos os estabelecimentos que se destinam a prestar serviços de alojamento, mediante remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares” e a alínea b) do nº. 2 “As instalações ou os estabelecimentos que, embora destinados a proporcionar alojamento temporário com fins lucrativos, não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos”, ou seja, os estabelecimentos de alojamento local.

Artigo 67.º

Contraordenações

1 –     Constituem contraordenações:

…..

p) A disponibilização, divulgação ou comercialização de alojamento através de plataformas eletrónicas sem identificação do número de registo, em violação do artigo 42.º-A;

u) A violação pela entidade exploradora dos deveres previstos nas alíneas a) a c) e e) e f) do artigo 46.º;

NOTA: a alínea a) inclui a disponibilização de serviços de alojamento sem estar registado.

……

3 –     As contraordenações previstas nas alíneas f), h), j), m) n), o), p), x), aa) e cc) do n.º 1 são punidas com coima de €125,00 a €3 250,00, no caso de pessoa singular, e de €1 250,00 a €32 500,00 no caso de pessoa coletiva.

NOTA: coimas referentes a quem publicitar um alojamento sem o número de registo do AL, mesmo que o tenha.

……

5 –     A contraordenação prevista nas alíneas a) e i) do n.º 1 é punida com coima de €2 500,00 a €3 740,98, no caso de pessoa singular, e de €25 000,00 a €44 891,81, no caso de pessoa coletiva.

NOTA: coimas referentes a quem promover ou operar um aloamento local sem estar registado.

Prémios de Melhor Alojamento na Europa 2017

A European Holiday Home Association (EHHA), organização de cúpula das associações e empresários de alojamento local na Europa, que a ALEP integra, está a realizar a edição de 2017 dos Prémios de Melhor Alojamento na Europa.

Estes prémios permitem dar uma maior visibilidade ao Alojamento Local em Portugal e na Europa, mostrar as opções disponíveis para os turistas e o melhor que temos para oferecer.

Inscreva já a(s) sua(s) propriedades!

Website do concurso: http://www.holidayhomeaward.eu

Participe até ao dia 25 de Julho.
Os prémios serão divulgados no dia 14 de Setembro no evento da EHHA em Bruxelas.

Conte-nos a sua história

É um enorme desafio conseguirmos mostrar à imprensa e decisores a importância que o AL tem para a vida dos titulares e das suas famílias.

Consideramos que é fundamental mudar a percepção errada que fazem da nossa atividade e, muitas vezes, uma única história vale mais do que todas as estatísticas.

Precisamos da sua ajuda! Conte-nos a história de como o AL mudou a sua vida!

Protocolo ALEP – Roomonitor

A ALEP e a Roomonitor celebraram um protocolo com condições vantajosas exclusivas para associados na adesão ao roomonitor HUB.

O roomonitor hub é um dispositivo que faz uma monitorização do ruído em tempo real, de instalação muito simples, permitindo assim antecipar e evitar possíveis problemas com os vizinhos. Permite também a configuração de alertas por SMS e chamada telefónica sempre que ocorra ruído que exceda os limites configurados.

Para o lançamento do produto está a ocorrer uma campanha para os associados da ALEP: Os primeiros 50 primeiros aparelhos HUB terão um valor de aquisição de 59,90€ e oferta de 3 mensalidades do serviço, que após este período terá uma mensalidade de 5.90€

Adira já!
Envie os seus dados e será contactado pela Roomonitor.

 

Saiba tudo em primeira mão sobre o Acordão do Supremo Tribunal: AL vs Condomínio

Clique aqui para ter acesso ao texto integral do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

Ontem foi tornado público o acordão que todo o setor do alojamento local tanto aguardava: a decisão do Supremo Tribunal de Justiça sobre o caso do AL vs Condomínio. O resultado foi, sem margem de dúvidas, a favor do alojamento local.

O que estava a ser discutido ?

A questão de fundo em análise no processo era se o alojamento local (um apartamento, neste caso) se enquadrava no uso habitacional ou se estaria a ter um uso comercial ao ser explorado em AL, como alegava o condomínio.

Quais seriam as implicações de considerar o AL um uso comercial?

Se fosse considerado uso comercial, qualquer fração com uso habitacional a operar em AL (quase a totalidade) estaria em violação da lei por estar a dar um destino diferente daquele que consta no título de constituição da PH. Isto significaria que os condomínios teriam argumentos para impedir a atividade, por exemplo, de qualquer apartamento em AL (modalidade em foco no processo), já que estes têm sempre uso habitacional.

Qual foi a decisão do Supremo ?

A resposta do Supremo Tribunal foi curta, clara e inequívoca para este caso. Nas palavras do próprio acórdão :

“o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio  não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respetiva habitação.”

Esta interpretação do Supremo foi importante, pois confirmou a decisão do Tribunal da Relação do Porto que entende que o alojamento local naquele caso (um apartamento) em nada difere de um uso habitacional normal e, ainda, esclareceu uma outra grande confusão: o facto de se exercer uma atividade com fins lucrativos e eventualmente estar em causa uma organização empresarial em nada tem a ver com aquilo que se faz na fração, ou seja o uso da fração. Havia algumas vozes, desde a discussão do Orçamento de Estado, a alegar que se o alojamento local é uma prestação de serviços, seria uma atividade comercial e que então o uso que estava a ser feito da fração não poderia ser o habitacional. O Supremo Tribunal de Justiça não só desfez este erro como diz que o acórdão do Tribunal da relação de Lisboa que deu razão ao condomínio “parece lavrar numa enorme confusão”.

Como exemplo cita, e muito bem, o caso de uma imobiliária que faça arrendamento. A atividade da imobiliária é comercial, mas o uso que se faz da fração pode ser habitacional ou até indústria, conforme o título.

Esta decisão do Supremo Tribunal de Justiça, mesmo não existindo jurisprudência deste tribunal, pela forma clara com que se pronunciou, vem trazer uma maior estabilidade jurídica a milhares de titulares de alojamento local, em especial desta modalidade, apesar do acórdão nunca fazer menção à modalidade de AL.

Este é o resultado de um longo processo com duas decisões contraditórias no Tribunal da Relação, conforme explicam os advogados da CCA-Ontier responsáveis por este recurso ao Supremo:

“Foi ontem decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça o recurso da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa que havia dado razão a um condomínio que, em sede de assembleia de condóminos, proibira o exercício da atividade de alojamento local a uma determinada proprietária de um apartamento em tal condomínio, tendo o Supremo Tribunal de Justiça decidido a favor da proprietária que exerce a referida atividade de alojamento local.

O referido recurso para o Supremo Tribunal da Justiça foi interposto pela proprietária que exerce a atividade de alojamento local com base num anterior Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de sentido contrário ao da Relação de Lisboa, tendo a referida Relação do Porto entendido que “a pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita: dorme, descansa, pernoita, tem as suas coisas”.

O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça ora publicado veio agora dar razão à Relação do Porto, tendo o Supremo Tribunal sublinhado que não há qualquer incompatibilidade em resultado do exercício da atividade de alojamento local numa fração autónoma destinada a habitação, sendo o mesmo taxativo ao considerar que “o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fracção mobiliada a turistas constituir um acto de comércio não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respectiva habitação”, tendo assim o Supremo Tribunal de Justiça determinado que a atividade de alojamento local que seja exercida numa fração destinada a habitação não viola o respetivo título constitutivo da propriedade horizontal, não podendo o condomínio, por essa via, proibir o exercício da atividade de alojamento local.”

Isto significa que nenhum processo sobre este mesmo assunto pode ir de novo ao Supremo?

Não, ainda existe a possibilidade e o direito de certos processos similares recorrerem ao Supremo, mas com esta decisão torna-se mais difícil um condomínio reverter esta situação sendo ainda um processo arriscado e custoso, já que passa a ter uma enorme probabilidade de perder o recurso.

Quer dizer que o AL venceu a batalha com os condomínios?

Nunca houve uma batalha com os condomínios. Sempre alertamos que este nível de conflito entre AL e um condomínio que acaba num Tribunal era algo pontual e sem significado estatístico. Estima-se em mais de 20.000 condomínios envolvidos em AL e só existem uns poucos processos em curso.

Com esta decisão é importante apostar em resoluções amigáveis para resolver pequenos conflitos que possam surgir. Quanto à ALEP, vamos continuar a estar empenhados em promover um ambiente harmonioso e saudável entre AL e condomínios. Para este efeito, a ALEP está a apresentar um Projecto de Boas Práticas do AL em condomínios que passa por ações de formação como a que esta a ser organizada em parceria justamente com a CCA-Ontier, que se une neste esforço de prevenção de conflitos em contraposição a guerras judiciais desnecessárias. O projecto da ALEP vai também contemplar a apresentação do Manual de Boas Práticas, bem como o lançamento de ferramentas que apoiem este esforço de criação de um ambiente de convivência saudável entre todas as partes.