ALTERAÇÕES AO REGIME DE MAIS VALIAS NO AL: PROPOSTA DE LEI DO OE2021

Miguel Torres Marques
Advogado e Assessor Jurídico da ALEP

Ao fim de quase quatro anos, e depois de inúmeras entidades terem defendido a alteração do regime de mais valias resultantes da afetação dos imóveis ao exercício de uma atividade profissional, desde a sociedade civil através de petições entregues na Assembleia da República, e sobretudo através das associações empresariais que representam os titulares de alojamento local e, muito em particular, da ALEP, foi possível convencer o Governo a alterar o regime aplicável à tributação das mais valias, não apenas no Alojamento Local, mas em todas as atividade em que os imóveis particulares são afetos ao exercício de uma atividade profissional ou empresarial.

Durante todo este tempo, batemos a inúmeras portas, e tivemos muitas reuniões de trabalho desde logo com a Secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais, que tem a tutela sobre estes assuntos, mas também com a Secretaria de Estado do Turismo, com a Secretaria de Estado da Habitação, com os grupos parlamentares com assento na Assembleia da República e, mais recentemente, nas reuniões com Primeiro Ministro e com o Presidente da República com os agentes do turismo, em que este assunto foi um dos temas que foi sempre discutido.

Nesta matéria cumpre igualmente agradecer o Trabalho da Confederação do Turismo Português, e em particular do seu Presidente, pelo empenho e interesse que demonstrou na resolução deste problema particular das mais valias no alojamento local, tendo assumido as nossas dores, e o seu papel foi essencial para temos chegado a este ponto.

Também as autarquias locais tiveram um importante papel nesta matéria, ainda que por razões e motivações diferentes, mas que nos ajudaram a convencer o Governo que esta matéria tinha de ser alterada e que o ónus que incidia sobre os titulares do AL era muito penalizador e tinha de ser corrido, particularmente num ano terrível para o setor do Turismo e, muito em particular para o alojamento local, principalmente nas grandes cidades, e que mereciam que esta alteração fosse feita.

Feito este breve prelúdio, que era importante para contextualizar o assunto, importa ter presente que o Orçamento de Estado para 2021, ainda não foi aprovado pela Assembleia da República, pelo que neste momento estamos apenas a falar de uma proposta, que pode muito bem vir a ser alterada na especialidade, e que neste momento nem sequer tem garantida a sua aprovação, pelo que temos de abordar esta questão de uma forma prudente e ter consciência de que a mesma poderá vir entretanto a sofrer alterações e, que por isso, está longe de ser um produto acabado.

Apesar da proposta agora apresentada pelo Governo não corresponder na integra ao que pretendíamos, temos de admitir que a mesma constitui um avanço significativo se comparado com o atual status quo.

O alojamento local tem tido tudo menos um enquadramento legal e fiscal estável, e as regras, quer ao nível do regime jurídico, quer do regime fiscal têm sido alteradas quase todos os anos, o que cria um regime de instabilidade e incerteza, que não permite aos titulares de AL definir uma estratégia de médio e longo prazo, e o que hoje é verdade, no ano seguir já não é. 

Esta questão é particularmente importante num ano como o que estamos a viver e que tem sido particularmente complicado para quem vive apenas dos rendimentos do alojamento local, devido aos efeitos da pandemia provocada pelo COVID-19, o que levou muita gente a equacionar a possibilidade de sair desta atividade, possibilidade essa que estava muito condicionada pelo regime fiscal das mais valias, que fez com que muitos titulares de AL deixassem de  exercer a atividade sem no entanto cancelarem os registos no RNAL e a atividade nas finanças, em larga medida por causa dos constrangimentos provocados pela situação das mais valias.  

Outro aspeto que gostaria de enfatizar resulta do fato de que, ao contrário do que alguma imprensa tem escrito, estamos muito longe de estar perante uma situação de eliminação da obrigação de pagamento de mais valias que decorrem do exercício de uma atividade profissional ou empresarial, e é importante que isso fique bem claro na mente de todos os que lerem este artigo.

Esta proposta trata de forma diferente aquilo que é efetivamente diferente, nomeadamente a situação dos proprietários que são tributados em sede de IRS no regime da contabilidade organizada e no regime simplificado de tributação.

Também faz uma separação clara entre o regime de mais valias aplicáveis aos bens móveis e aos bens imóveis, criando um regime de exceção para os últimos, sendo que relativamente aos primeiros o regime até agora vigente pouco ou nada se altera.

Vamos agora analisar em maior detalhe o teor e alcance das alterações agora propostas:

A primeira grande alteração resulta da revogação da disposição de não tributação na categoria B de IRS da transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F durante cinco anos consecutivos, aprovada no orçamento de estado de 2020.

Paralelamente, também é revogada a disposição de diferimento da tributação como mais-valia na categoria G de IRS da transferência para a atividade empresarial ou profissional do sujeito passivo da categoria B de IRS para bem imóvel habitacional que fosse restituído ao património particular do empresário para ser afeto à obtenção de rendimentos da categoria F, enquanto o imóvel mantivesse aquela afetação, que já vinha desde o orçamento de estado de 2017.

Ou seja, a celebração de um contrato de arrendamento do imóvel após a cessação da atividade do alojamento local, ao contrário do que acontecia até agora, não determina por si só a suspensão da obrigação do pagamento das mais valias que resultem da afetação do imóvel ao exercício da atividade profissional (de que o AL é um exemplo), pelo que se o proprietário for tributado no regime simplificado, quando cancelar o registo ou cessar a atividade terá de no ano da cessação da mesma e nos três anos subsequentes de pagar a compensação devida nos termos da nova proposta e que adiante explicarei.

Neste novo regime, quando o imóvel que tenha estado afeto a uma atividade empresarial ou profissional for transferido para o património particular do empresário, para sujeitos passivos da categoria B de IRS enquadrados no regime de tributação com base na contabilidade organizada, os gastos fiscais deduzidos durante essa afetação com depreciações e perdas por imparidade, bem como os relacionados com empréstimos ou rendas de locação financeira, irão ser acrescidos à determinação do lucro tributável da categoria B desse ano da transferência, em partes iguais, e em cada um dos três anos seguintes.

É uma situação que considero justa, porque se os empresários tiveram a possibilidade de deduzir esses gastos e abatê-los ao seu lucro tributável, pelo que devem agora, quando tal tiver ocorrido, ser tributados sobre os benefícios que tiveram, com a particularidade desse pagamento poder ser feito em três anos.

No regime simplificado de IRS, irá ser acrescido aos rendimentos tributáveis do ano em que ocorra a transferência (do património pessoal para a esfera profissional e empresarial) e em cada um dos três anos seguintes, o montante correspondente à aplicação da taxa de 1,5% sobre o VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel à data da transferência, por cada ano completo, ou fração, em que o imóvel esteve afeto à atividade.

Mas nem tudo são rosas.

A alteração agora proposta no novo n.º 16 do artigo 10.º do CIRS estabelece que no caso específico dos bens imóveis  caso se verifique a venda, na esfera do património particular, de imóvel que esteve afeto à atividade empresarial ou profissional da categoria B de IRS do empresário, essa mais-valia é tributada de acordo com as regras da categoria B de IRS, caso essa venda ocorra no decorrer do prazo de 3 anos após a transferência para o património particular do empresário.

Ou seja, se o imóvel for vendido no espaço de 3 anos a contar da data do cancelamento do registo ou da cessação da atividade do estabelecimento de alojamento local o proprietário do imóvel terá de pagar as mais valias calculadas de acordo com as regras da categoria B, ou seja, aplicar-se-á a taxa que corresponder ao escalão de rendimentos onde o proprietário estiver integrado, que vai incidir sobre 95% da diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de venda e, nesse caso, a mais valia será paga na totalidade no ano a seguir àquele em que a cessação de atividade do alojamento local tiver ocorrido.

É evidente que cada caso é um caso, mas à partida não será vantajoso vender o imóvel nos três anos imediatamente a seguir à cessação da atividade do alojamento local, na medida em se aplica uma formula de cálculo diferente da que resultaria caso o imóvel não fosse vendido nessa altura, e que à partida será bastante mais penalizador.

Este novo regime (de acordo com uma norma transitória incluída no artigo 222.º), irá ser aplicável às mais-valias que se encontram suspensas de tributação em IRS à data da entrada em vigor do OE 2021, relativamente aos imóveis que tenham sido transferidos entre a atividade empresarial ou profissional e o património particular do empresário e vice-versa para os imóveis habitacionais que tenham sido afetos à obtenção de rendimentos da categoria F de IRS.

Esta nova proposta também altera profundamente a forma como é calculada a mais valia que decorre da afetação de um imóvel ao exercício de uma atividade profissional ou empresarial, que até agora era calculada sobre 95% da diferença entre o valor de mercado do imóvel no momento da afetação e o valor de mercado no momento da desafetação ou da venda.

Caso esta proposta venha a ser aprovada nos termos em que foi agora apresentada, na afetação de imóveis do património particular à atividade empresarial ou profissional dos sujeitos passivos da categoria B de IRS, o valor a considerar para efeitos fiscais na categoria B passa a ser determinado pelo valor de aquisição desses imóveis na esfera particular, tenham sido adquiridos a título oneroso ou gratuito.

Ou seja, a mais valia deixa de ficar suspensa.

O novo regime agora previsto não gerará nem tributará mais-valias na afetação ou desafetação de imóveis, qualquer que seja a sua utilização, sendo que a fórmula de cálculo passa a ser linear, e não sujeita a ambiguidades nem subjetividades, como acontecia anteriormente, quando o valor de referência era o valor de mercado do imóvel que, pela sua natureza, é um conceito vago e indeterminado, ainda por cima imputando ao proprietário o ónus de ter de ser ele a avaliar o imóvel.

Por outro lado, no apuramento das mais-valias da categoria G de IRS, pela alienação de imóveis, deixam de ser considerados os encargos com a valorização dos imóveis durante o período em que os mesmos tenham estado afetos à atividade empresarial ou profissional.

Estas alterações estão relacionadas com a revogação e substituição do regime de tributação da transferência dos imóveis entre a atividade empresarial ou profissional dos sujeitos passivos da categoria B de IRS e o seu património particular.

Esta proposta inclui ainda uma norma de anti abuso fiscal na determinação das mais-valias da categoria G de IRS (vide artigo 43.º do CIRS), estabelecendo a aplicação das limitações das regras de preços de transferência previstas no artigo 63º do CIRC, ou seja nas operações efetuadas entre um sujeito passivo e qualquer outra entidade, sujeita ou não a IRC, com a qual esteja em situação de relações especiais, devem ser contratados, aceites e praticados termos ou condições substancialmente idênticos aos que normalmente seriam contratados, aceites e praticados entre entidades independentes em operações comparáveis.

Estamos, por isso, perante uma alteração estrutural do regime das mais valias, que contrasta com os sucessivos remendos que esta matéria tem sofrido em todos os orçamentos de estado desde 2017, pelo que esperamos que, caso esta proposta venha a ser aprovada como está, os titulares de estabelecimentos de alojamento local venham a ter perspetivas de estabilidade legislativa nesta matéria nos próximos anos, que lhes permita tomar decisões elas também estruturantes relativamente a este negócio, que passa por momentos muito difíceis por força da pandemia causada pelo COVID-19.

Espero que esta análise tenha sido útil e que permita descodificar as alterações legislativas em matéria de mais valias que resultam da proposta de orçamento de estado para 2021 apresentadas ontem pelo Governo na Assembleia da República.

Para quem quiser analisar as fontes que serviram de suporte à informação que consta deste artigo recomendo que leia com atenção as alterações propostas aos artigos 3.º, 10.º, 29.º, 47.º, 51.º e 222.º do CIRS vertidas na Proposta de Lei n.º 61/XIV, apresentada no passado dia 12 de Outubro de 2020, pelo Governo na Assembleia da República.

Junto ainda o link para a acima referida proposta de lei.

https://app.parlamento.pt/webutils/docs/doc.pdf

Miguel Torres Marques – Advogado