Locall Obrigaçoes

O B R I G A Ç Õ E S

Conheça as obrigações legais do Alojamento Local

SABE MESMO O QUE É O ALOJAMENTO LOCAL?

Assista ao vídeo de Eduardo Miranda, presidente da ALEP e esclareça as suas dúvidas sobre o que é efetivamente o Alojamento Local.

Alojamento Local (AL): afinal o que é?

Há uma perceção geral errada por parte da opinião pública sobre o Alojamento Local.

Vendido muitas vezes como "galinha dos ovos de ouro, "arrendamento a turistas" ou uma forma fácil de rentabilizar uma segunda casa, o Alojamento Local (AL) é uma atividade empresarial regulada por lei e com requisitos e obrigações bastante exigentes.

Porque é que o AL é uma prestação de serviços?

O alojamento local (AL) é uma prestação de serviços de acomodação que além de permitir o uso temporário do imóvel inclui também todo o mobiliário, recheio e equipamento necessário para uma estadia auto-suficiente, mas vai além disto, oferendo serviços associados como a inclusão dos consumos, internet, obrigatoriedade de limpeza semanal , receção.

5 pontos essenciais sobre AL

Alojamento Local (AL) não é arrendamento com estadias mais curtas
AL não está limitado a 30 dias
AL não está obrigado a prestar serviços só a turistas
AL é uma atividade empresarial exigente e envolve muita prestação de serviços
AL tem inúmeros custos associados: mobílias, eletrodomésticos, limpezas, check-in e check-out, com consumos: eletricidade, água, gás, internet . comissões de plataformas, etc.

Mas o que diferencia o AL do Arrendamento tradicional?

A diferenciação mais relevante diz respeito ao tratamento fiscal.

Enquanto o arrendamento é rendimento predial (categoria F para o IRS) , o alojamento local é considerado rendimento empresarial (categoria B para o IRS).

G U I A L O C A L L

10 pontos essenciais para abrir um
Alojamento Local

Quer abrir um Alojamento Local? Leia os 10 pontos abaixo!

Entre as várias modalidades, os requisitos legais e as obrigações fiscais, para ter um AL em conformidade com a lei, terá de seguir vários passos.

1. O que é o Alojamento Local (AL)?

Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração.

2. Quais são as modalidades do AL?

Existem 4 modalidades de Alojamento Local:

Moradias: de caráter unifamiliar;
Apartamentos: fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
Estabelecimentos de hospedagem ou Hostel: até nove quartos e 30 utentes;
Quartos: até três quartos localizados na residência fiscal do titular.

3. Início de atividade e registo

ALERTA! Com a entrada em vigor, da Lei 56/2023, de 6 de outubro, a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho e das regiões autónomas.

Caso, o seu imóvel esteja abrangido por estas exceções acima referidas, terá de efetuar estes 2 passos:

1.INICIAR ATIVIDADE NAS FINANÇAS
O primeiro passo é ir ao Portal das Finanças e iniciar atividade no CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas ou CAE 55204- Outros locais de alojamento de curta duração. É gratuito e pode ser feito on-line.

2. REGISTAR NA CÂMARA MUNICIPAL
Depois, terá de proceder ao registo na Câmara Municipal onde se situa o AL que pretende explorar. O registo é feito através da chamada "Comunicação Prévia Com Prazo", que deve ser dirigida ao presidente da câmara municipal competente. É realizado exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico.

Se no prazo de 10 dias a contar da data da comunicação - ou 20 dias no caso dos hostels - a câmara municipal não se opuser, é atribuído um número de registo. Este é o único título válido de abertura ao público e essencial para a publicitação do alojamento local.

ATENÇÃO!30 dias após a apresentação da Comunicação Prévia Com Prazo, a câmara municipal poderá realizar uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Além disso, sempre que forem feitas alterações dos dados comunicados ou em caso de cessação de exploração, o proprietário tem 10 dias para comunicar o sucedido através do Balcão Único Eletrónico.

4. Identificação e publicidade do AL

A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar sempre o respetivo nome ou logótipo e número de registo.

A PLACA IDENTIFICATIVA É OBRIGATÓRIA!

Nos «estabelecimentos de hospedagem», «apartamentos» e «quartos» é obrigatória a afixação junto à entrada do estabelecimento de uma placa identificativa, que pode ser de 10*10cm. Só nos «hostel» é que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, da placa de al, 20+20cm, junto à entrada principal. Só nos «hostel» é que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, junto à entrada principal.

As moradias, em Portugal Continental, são a única modalidade que não necessita de placa, de acordo com o decreto-lei 62/2018.

5. Seguro Obrigatório

TERÁ DE CONTRATAR UM SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

Quem explorar um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício onde se encontra instalada a unidade.

Por isso, a lei obriga a contratar um seguro de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Se não houver seguro válido, o registo é cancelado.

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6. Os requisitos gerais e de segurança

A lei define um conjunto de requisitos gerais que o estabelecimento de alojamento local deve cumprir, tais como:

Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
Ter água quente e fria;
Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior;
Estar dotado de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
Ter um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
Ter portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
Instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
Reunir sempre condições de higiene e limpeza.

Além dos requisitos gerais, os estabelecimentos de AL devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável. Assim, se tiverem capacidade igual ou inferior a 10 pessoas devem ter:

Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Caso a capacidade seja superior a 10 pessoas, devem cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008.

7. Livros Obrigatórios

Livro de Reclamações:
Os alojamentos locais devem ter livro de reclamações físico e visível no espaço e subscrever o livro de reclamações eletrónico.

Livro de Informações:
Além disso, é também obrigatório um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas. O documento deve ainda ter o contacto telefónico do responsável pelo estabelecimento e estar disponível em português, inglês e em mais duas línguas estrangeiras.

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8. Informação ao SEF

Tem de se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada.

9. Obrigações fiscais e despesas do AL

A) Explorar um alojamento local implica obrigações fiscais como:

Emitir fatura-recibo através do Portal das Finanças ou passar faturas.
Pagar o IVA, através da declaração periódica do IVA. Quem tiver, no ano anterior, rendimentos até 13 500 euros está isento deste imposto;
Entregar o Modelo 30 (Rendimentos pagos a não residentes). Esta obrigação tem de ser cumprida se, por exemplo, tiver um anúncio do imóvel numa plataforma internacional, como o Airbnb ou o Booking, e pague comissões. Deverá entregar este formulário nas Finanças até ao segundo mês após o pagamento do rendimento ao site estrangeiro;
Se colocar anúncios num site internacional, terá ainda de requisitar à empresa que lhe envie o modelo 21-RFI (pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação). Caso contrário, terá de fazer retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões;
! CEAL - Contribuição Extraordinária do Alojamento Local (medida pacote "Mais Habitação" Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro - todos os AL instalados em frações de prédios habitacionais ou partes suscetíveis de utilização independente em prédios habitacionais no litoral passam a pagar este tributo cujo valor estimado será de 20€ a 30€ por m2 em 2023 e 30 a 40 € por m2 em 2024. Consulte a Lei que entrou em vigor a 07/10/2023 aqui

B) Além das obrigações fiscais e do seguro de responsabilidade civil é importante compreender que vai ter outros custos associados.

Despesas com o início de atividade: como a compra da placa de AL e de extintor, do livro de reclamações, de artigos para o lar (lençóis, toalhas e outros itens), de móveis e de eletrodomésticos, bem como obras de melhoramento do espaço.
Despesas associadas a cada estadia: como a limpeza, lavandaria, artigos de higiene pessoal, serviço de apoio de check-in, deslocações, entre outras.

Por isso, faça bem as contas, antes de iniciar um negócio de alojamento local e aconselhamos consultar um fiscalista especialista neste assunto.

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10. Promoção do seu AL: destaque o seu anúncio

INVISTA NA DECORAÇÃO E EM BOAS FOTOGRAFIAS ANTES DE ANUNCIAR O SEU AL

As fotos são essenciais para causar uma boa primeira impressão, junto de potenciais hóspedes, que pesquisem alojamento local na Internet. Por isso, certifique-se que estas têm boa qualidade e resolução, pois podem influenciar a decisão dos clientes.

DICAS PARA TER BOAS FOTOGRAFIAS DO ALOJAMENTO LOCAL:

Adicione elementos decorativos, como uma jarra com flores ou produtos típicos da região, para tornar o ambiente mais acolhedor
Capte os detalhes, que tornam o seu espaço único
Fotografe durante o dia para aproveitar a luz natural e recorra a candeeiros
Capte imagens da rua ou do bairro para mostrar a sua localização
Tire fotos a partir dos cantos de cada divisão para o espaço parecer maior

MELHORE A EXPERIÊNCIA DOS HÓSPEDES E DESTAQUE O SEU ANÚNCIO:

Proporcione um check-in mais alargado.
Prepare uma Carta de Boas-Vindas Personalizada. Com informações sobre a cidade, desde recomendações, contactos úteis e um mapa local
Ofereça um Kit de Boas-Vindas com produtos locais.
Garanta que tem WiFi e uma ligação rápida à internet.
Coloque livros (em português e inglês) e jogos de tabuleiro na sala de estar.
Considere ter adaptadores universais.
Disponibilize artigos de higiene pessoal.

RESPONDA SEMPRE A TODOS OS PEDIDOS DE INFORMAÇÃO

importante responder aos pedidos de informação, com a maior rapidez possível. O ideal será responder até duas horas e no limite máximo de 24h
Não ignore os comentários publicados pelos hóspedes, mesmo que sejam críticas negativas. Lembre-se que esta opinião vai ficar exposta, aos milhares de visitantes da página, e que pode influenciar a sua decisão de reserva (ou não) no alojamento
É importante responder sempre a todos os comentários, de forma educada e prestativa. Encare a crítica como uma oportunidade de compreender as razões de insatisfação do cliente e de oferecer uma solução, se possível
Realce os aspetos positivos da experiência na resposta, antes de mencionar os pontos críticos, e agradeça sempre o feedback do cliente.

DESTAQUE

23 OUTUBRO: PUBLICAÇÃO DO

DL 76/2024 QUE ALTERA O REGIME JURÍDICO DOS ESTABELECIMENTOS DO ALOJAMENTO LOCAL

A 23 outubro foi publicado o Decreto-Lei 76/2024 que entra em vigor no dia 1 de novembro e que finaliza as alterações já publicamente anunciadas à regulamentação do alojamento local.

Este é o resultado de mais de um ano de trabalho, não apenas da ALEP, mas também do Conselho Consultivo, dos nossos assessores e naturalmente de todo o setor do AL, pois sem a participação de todos – a quem muito agradecemos e nunca esqueceremos - esta alteração não seria possível.

O texto final vai muito ao encontro do que já tinha sido tornado público e daquilo que a ALEP tem vindo a transmitir: estas alterações não são apenas uma revogação das medidas do Programa "Mais Habitação".

Em alguns aspetos específicos - como é o caso da CEAL, que iria asfixiar boa parte do setor, ou o agravamento indiscriminado do IMI -, não havia outra alternativa que não a revogação das medidas, revogação essa para a qual lutámos ao longo de todos estes meses e que conseguimos concretizar.

Por outro lado, como sempre avisámos e defendemos, as restantes alterações não são um simples revogar das medidas presentes no Programa "Mais Habitação". São sim um esforço negocial de encontrar um equilíbrio para uma existência saudável e sustentável entre o alojamento local e as outras dimensões envolvidas no debate, tais como a habitação nas zonas urbanas, os poderes das Câmaras Municipais, a boa convivência com vizinhos e comunidade e o desafio da sustentabilidade ambiental.

A ALEP já está a preparar e em breve anunciaremos, ações de esclarecimento com webinars ou eventualmente ações presenciais, para entrar em detalhe em muitos destes aspetos que terão um impacto importante na vida e projetos de todos os proprietários e gestores de AL.

Obrigado a todos os que participaram nesta grande conquista, lembrando que cabe a nós, como setor, fazer a nossa parte neste esforço de procura de equilíbrio.

ALEP

CONSULTE AQUI A NOVA LEI

NOVO!

SABE SE O MUNICÍPIO ONDE O SEU AL ESTÁ LOCALIZADO JÁ COBRA TAXA TURÍSTICA?

Este ano, vários municípios de Norte a Sul passaram a cobrar Taxa Municipal Turística.

Na área reservada do Locall, conheça a lista de concelhos atualizada com taxa turística em vigor, e quais são os valores e as isenções aplicáveis aos hóspedes.

REGISTE-SE AQUI

MAIS INFORMAÇÃO L O C A L L: VÍDEOS

VÍDEO LOCALL

Boletins de Alojamento e SEF

Boletins de Alojamento e SEF: Principais dúvidas

Assista ao vídeo com Filipa Aguiar, vice-presidente da ALEP e fique a saber em detalhe:

o que é o SIBA e para que serve o Boletim de Alojamento
modos e prazos de envio dos dados dos hóspedes

1. Que hóspedes devem preencher o Boletim de Alojamento?

Os hóspedes portugueses devem preencher o boletim?
Não, apenas os hóspedes estrangeiros (que não tenham nacionalidade portuguesa)
E as crianças?
Todos os hóspedes devem preencher um boletim. No caso de crianças, pessoas que não saibam ou não consigam escrever, o boletim deve ser preenchido pelo responsável.
No caso de grupos, não pode ser apenas o responsável do grupo?
Não, deve ser preenchido um boletim para cada hóspede estrangeiro. O responsável do grupo pode coordenar o processo, mas os documentos devem ser confirmados presencialmente.

2. Posso pedir que o hóspede forneça os dados para o preenchimento antes da chegada?

Nada proíbe que um hóspede envie os seus dados através de um email ou formulário, por exemplo, de modo a adiantar o processo de preenchimento.

No entanto, é obrigatório confirmar os dados enviados, garantindo que os mesmos estão em conformidade com os documentos apresentados presencialmente.

Ou seja, o preenchimento prévio serve para adiantar trabalho, mas a verificação presencial de dados e documentos é obrigatória

3. Como preencher e enviar os boletins ao SEF?

A forma mais simples é através da plataforma do SEF: SIBA.

Consulte aqui o Manual de Utilizador e as FAQ.

4. Como enviar o boletim através da plataforma do SEF?

1. REGISTE-SE NA PLATAFORMA
O primeiro passo é registar-se na plataforma SIBA, sendo que, em teoria, deveria registar cada um dos seus alojamentos individualmente (denominados aqui de unidade hoteleira).
Depois do registo ser-lhe-á enviado o acesso por email.

2. PROCEDA AO ENVIO

Feito o registo, há 3 formas de enviar o boletim, terá que optar por uma:

Upload de ficheiro:
Não é muito fácil pois exige o envio num formato específico. Pode ser uma alternativa para quem tem muitos boletins para enviar;
Inserção direta no Portal SIBA:
É o método mais utilizado pelos titulares do AL. Através de um formulário na plataforma preenche e submete os dados de cada um dos hóspedes;
Por Webservice:
É preciso ter um programa criado para comunicar com o portal SIBA. Já existem alguns softwares específicos para o Alojamento Local. Consulte a nossa seção de fornecedores para conhecer alguns destes produtos.

5. Qual é o prazo para o envio do boletim?

Até 3 dias úteis depois da entrada ou saída do hóspede.

Atualmente o SEF permite enviar logo o Boletim com a data de check-in e check-out, mas se houver alteração no check-out deve então ser enviado outro boletim com a informação correta.

6. E se eu não enviar o boletim, existem sanções?

Por lei, o não envio do boletim de alojamento é crime: números 2 a 4 do artigo 183.º da Lei n.º 23/07, de 4 de Julho, podendo ainda ser aplicada uma coima de 100 a 2.000 euros, consoante o número de infrações.

NOVO!

TEM ALOJAMENTO LOCAL COM PISCINA?

. Sabe quais são os requisitos legais que deve cumprir?

. Conhece as Boas Práticas que deve transmitir aos seus hóspedes?

Registe-se no LOCALL no botão abaixo e fique a par de todas as recomendações sobre segurança e funcionamento de piscinas em estabelecimentos de Alojamento Local.

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