NOVO! : LEI 56/2023 DE 6 DE OUTUBRO
Saiba o que muda para o Alojamento Local com a entrada em vigor do "Mais Habitação"
"MAIS HABITAÇÃO" E ALOJAMENTO LOCAL
Entrou a vigor no dia 7 de outubro de 2023, o pacote "Mais Habitação", Lei 56/2023 de 6 de outubro com 10 medidas de grande impacto no AL:
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1. CRIAÇÃO DE UM TRIBUTO EXTRAORDINÁRIO PARA APARTAMENTOS E ESTABELECIMENTOS DE HOSPEDAGEM : A CEAL
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2. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA POR UNANIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA INSTALAR UM NOVO AL EM FRAÇÕES HABITACIONAIS
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3. POSSIBILIDADE DOS CONDOMÍNIOS ENCERRAREM UM AL SEM NENHUM MOTIVO CONCRETO
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4. FIM DA VALIDADE DOS REGISTOS EM 2030, SEM GARANTIA DE RENOVAÇÃO
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5. PROIBIÇÃO DE REGISTOS DE NOVOS ALS EM FRAÇÕES AUTONOMAS DE PRÉDIOS NAS REGIÕES DO LITORAL
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6. NOVOS REGISTOS DE AL PASSAM A TER APENAS 5 ANOS DE VALIDADE
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7. INTRANSMISSIBILIDADE: TITULARES IMPEDIDOS DE TRANSMITIR REGISTOS DE AL OU VENDER 1% DA EMPRESA
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8. AGRAVAMENTO DO IMI PARA TODO O ALOJAMENTO LOCAL
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9. JUNTAS DE FREGUESIA GANHAM O PODER DE FISCALIZAR O AL
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10. ISENÇÃO DE IRS NA MIGRAÇÃO DO AL PARA ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO PERMANENTE
ALERTA!
DECLARAÇÃO CONTRIBUTIVA
AINDA TEM DÚVIDAS SOBRE O QUE É A "DECLARAÇÃO CONTRIBUTIVA" E O QUE TEM DE FAZER PARA NÃO VER O SEU REGISTO DE AL CANCELADO?
🔊 O QUE A DIZ A LEI :
| Artigo 21.º- LEI 56/2023 DE 6 DE OUTUBRO Caducidade de registos inactivos |
| 1 - No prazo de dois meses a contar da data de entrada em vigor da presente lei, os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL - Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho. 2 - O incumprimento do disposto no número anterior implica o cancelamento dos respetivos registos, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente. 3 - O disposto nos números anteriores não é aplicável à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano. |
O QUE DEVEM FAZER OS TITULARES DE AL?
O objetivo da lei é eliminar os "registos fantasma ou inativos", só que o texto da lei não define o conceito de AL ativo ou inativo.
Não há nada na lei que obrigue um alojamento local a receber clientes ou faturar durante X meses seguidos.
Por outro lado, a lei não menciona quais são os documentos que podem servir de prova de atividade e limita ainda estes documentos às Declarações Contributivas, ou seja, de âmbito fiscal.
A lei ainda remete para as Câmaras Municipais o ónus de analisar os documentos enviados e decidir se são suficientes para provar a manutenção da atividade.
ALERTA! Relembramos que esta obrigação tem de ser cumprida no prazo de 2 meses a contar da entrada em vigor da lei que ocorreu no dia 7 de outubro e deve ser submetida ‘online’ no Balcão Único Eletrónico/Eportugalgov.pt.
Face a estas dúvidas e ao prazo limitado, preparámos um Guião de Orientação para submeter a sua declaração contributiva/prova de atividade de AL.
O Guião está disponível gratuitamente na área reservada do Locall, na secção sobre as medidas do "Mais Habitação".
Além da informação de acesso livre deste portal, ao registar-se na Área Reservada do LOCALL AQUI poderá consultar textos técnicos, guias e vídeos mais aprofundados preparados pelos nossos assessores.
Registe-se hoje gratuitamente na área reservada do LOCALL AQUI e tenha acesso ao Guião da Declaração Contributiva dividido nos seguintes temas:
ORIENTAÇÕES GERAIS
COMPROVATIVOS PARA PARTICULARES
COMPROVATIVOS PARA EMPRESAS
ONDE E COMO SUBMETER A DECLARAÇÃO
AINDA TEM DÚVIDAS SOBRE AS MEDIDAS QUE AFETAM O AL?
FAQ DO "MAIS HABITAÇÃO" E IMPACTO NO ALOJAMENTO LOCAL
O QUE É A CEAL, A CONTRIBUIÇÂO EXTRAORDINÁRIA DO ALOJAMENTO LOCAL?
- A CEAL é uma contribuição adicional aos alojamentos locais já existentes. Não substitui nenhum tributo, ou seja, todos os tributos que já eram devidos (IRS/IRC, IVA, taxa turística se aplicável) continuam a ser válidos e cobrados.
- Todos os AL na modalidade de "apartamento" e "estabelecimento de hospedagem" instalados em frações de prédios habitacionais ou partes suscetíveis de utilização independente em prédios habitacionais no litoral passam a pagar este tributo cujo valor estimado será de 20€ a 30€ por m2 em 2023 e 30 a 40 € por m2 em 2024.
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A CEAL só é devida nas zonas consideradas do litoral. Os alojamentos locais situados nas regiões do interior estão isentos de CEAL.
ATENÇÃO! O conceito de litoral vai bem além dos territórios situados junto à costa. Para saber se uma freguesia é ou não abrangida pela CEAL deve consultar a Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho que define os territórios do interior. Se o seu AL não estiver localizado em nenhuma destas freguesias consideradas do interior, então, por exclusão, é considerado como sendo do litoral e está sujeito à CEAL. Consulte AQUI a Portaria que define os territórios do interior.
- A CEAL NÃO se aplica aos alojamentos locais registados nas modalidades “quartos” e “moradias”, por exclusão da definição contida no art 1º do texto da Lei 56/2023 referente a este tributo.
- Um apartamento de 100m2 irá pagará cerca de 3 a 4 mil €/ano, independentemente de operar 3 semanas por ano ou o ano inteiro ou do mercado onde está inserido. Isto asfixia e inviabiliza a atividade de quase 70.000 alojamentos locais. Há ALs cujo ganho líquido não será suficiente se quer para pagar esta taxa.
VAI SER NECESSÁRIA A APROVAÇÃO PRÉVIA POR UNANIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA NOVOS REGISTOS?
- Nos prédios em propriedade horizontal, se a fração tiver uso habitacional no Titulo Constitutivo, passa a ser obrigatório obter a aprovação prévia dos condóminos por unanimidade para se poder instalar um novo alojamento local.
- É praticamente uma proibição de instalação de novos ALs em prédio habitacional.
- Um único morador sem razões concretas, por mero preconceito em relação ao AL, pode recusar a instalação de um AL. Ou até um AL existente no prédio, pode impedir a entrada de concorrentes.
O CONDOMÍNIO PODE ENCERRAR O MEU AL SEM NENHUM MOTIVO CONCRETO?
- Os condomínios passam a poder encerrar um AL com decisão de 2/3 da permilagem sem precisar nenhum motivo concreto ou problema aparente.
- A deliberação de cancelamento é enviada à Câmara Municipal e produz efeitos 60 dias após a deliberação do condomínio, ficando o titular sem rendimentos, às vezes com dívidas (ex. linhas COVID) e com o risco deter que indemnizar as reservas canceladas.
- Todos os anos, ou mesmo a qualquer altura, cerca de 75.000 alojamentos locais podem ser encerrados e os titulares ficarem de imediato sem rendimentos.
O MEU REGISTO DE AL VAI TERMINAR EM 2030, SEM GARANTIA DE RENOVAÇÃO?
- Os 110 mil registos existente à data de entrada em vigor destas medidas terão prazo de validade até 2030 sem nenhum garantia de renovação.
- A decisão será das Câmaras com critérios vagos como cumprir as condições de equilíbrio em relação à habitação conforme Carta de Habitação do Município.
- Apenas estão fora desta regra de caducidade em 2030, os alojamentos locais existentes à data da publicação da lei que tenham empréstimo em que o imóvel tenha sido dado como garantia.
VAI SER PROIBIDO O REGISTO DE NOVOS ALS EM PRÉDIOS HABITACIONAIS EM QUASE TODO O LITORAL?
- Estão suspensos quaisquer novos registos de AL em frações de prédios habitacionais em todo o litoral, numa região que representa 90% da atividade do AL e do Turismo.
- Mesmo apartamentos que sempre foram casas de férias estão suspensos proibidos ou até frações de serviços.
- As Câmaras, em tese, podem autorizar novos registos em certas freguesias, mas para conseguirem têm que cumprir condições cumulativas quase impossíveis : devem ter uma Carta de Habitação a mostrar que alcançaram o equilíbrio habitacional, não podem ter decretado carência habitacional. em nenhuma zona do território
- Para cumprir estas condições, as Câmaras não podem decretar carência habitacional, o que resulta na perda de prioridade para acesso a fundos de apoio à habitação e outros instrumentos urbanísticos.
- Além disto, ainda há a nova obrigação de se obter a autorização por unanimidade do condomínio, ou seja, é uma dupla camada de proibição que torna quase impossível novas aberturas em frações de prédios.
- ATENÇÃO! A suspensão de novos registos NÃO se aplica à Madeira e aos Açores.
OS NOVOS REGISTOS DE AL PASSAM A TER APENAS 5 ANOS DE VALIDADE?
- Todos os novos registos feitos depois da entrada em vigor da lei passam a ter uma validade de 5 anos, independentemente da dimensão do investimento e do tempo de retorno previsto, sendo depois sujeitos a uma avaliação pela Câmara Municipal da possibilidade ou não de renovação.
INTRANSMISSIBILIDADE: ENQUANTO TITULAR VOU ESTAR IMPEDIDO DE TRANSMITIR O REGISTO DE AL OU VENDER 1% DA EMPRESA?
- Os registos de alojamento local passam a ser intransmissíveis em todo o país. e em todas as modalidades
- Não podem nem ser transmitidos a familiares ou a um dos cônjuges em caso de divorcio.
- Se o registo pertencer a uma empresa (realidade que representa 40% do AL) basta que 1% ou menos da participação da empresa seja vendida e todos os registos em nome desta empresa são cancelados, encerrando toda a atividade de AL da empresa com todas as consequências para a Economia Local e Emprego, sem nenhum benefício para a habitação.
VOU TER O IMI AGRAVADO POR TER UM ALOJAMENTO LOCAL?
- Todos os imóveis registados como alojamento local, mesmo que o explorador seja um inquilino e não o proprietário, tem o coeficiente de vetustez agravado para 1.
- Isto significa que todo o AL passa a ser considerado uma casa recém construída mesmo que esteja numa zona histórica e a casa tenha 100 anos.
- Todos os 110 mil AL são afetados podendo ter aumento de IMI de até 2,5 vezes.
- Nota: a isto acresce que no Orçamento de Estado de 2023 o governo introduziu a possibilidade das Câmaras Municipais agravarem o IMI do alojamento local em 100%. O efeito acumulado dos dois agravamentos pode significar um aumento de 5 vezes do IMI.
A JUNTA DE FREGUESIA PODE FISCALIZAR E PEDIR O ENCERRAMENTO DO MEU ALOJAMENTO LOCAL?
- Ao mesmo tempo que as Câmaras Municipais perdem as competências e poder de decisão sobre a gestão do AL no seu território, as Juntas de Freguesias cuja estrutura e recursos são limitados, passam a ter poderes de fiscalização.
- Os processos finais com as contraordenações e coimas são depois instruído pela Câmara Municipal ou pela ASAE.
"MAIS HABITAÇÃO" NA ÁREA RESERVADA
NÃO SE SINTA PERDIDO COM AS NOVAS REGRAS DO "MAIS HABITAÇÃO"!
Enquanto LOCALL , terá acesso gratuito a um número crescente de conteúdos
sistematicamente atualizados sobre as regras e impacto do "Mais Habitação" no Alojamento Local
Saiba mais sobre o trabalho da ALEP
em defesa do AL
No site "NÃO MATEM O AL" encontrará mais informação sobre o trabalho desenvolvido pela ALEP, bem como outras iniciativas desenvolvidas em conjunto com o setor.
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