Há uma perceção geral errada por parte da opinião pública sobre o Alojamento Local.

Vendido muitas vezes como "galinha dos ovos de ouro, "arrendamento a turistas" ou uma forma fácil de rentabilizar uma segunda casa, o Alojamento Local (AL) é uma atividade empresarial regulada por lei e com requisitos e obrigações bastante exigentes.

O alojamento local (AL) é uma prestação de serviços de acomodação que além de permitir o uso temporário do imóvel inclui também todo o mobiliário, recheio e equipamento necessário para uma estadia auto-suficiente, mas vai além disto, oferendo serviços associados como a inclusão dos consumos, internet, obrigatoriedade de limpeza semanal , receção.

1. Alojamento Local (AL) não é arrendamento com estadias mais curtas
2. AL não está limitado a 30 dias
3. AL não está obrigado a prestar serviços só a turistas
4. AL é uma atividade empresarial exigente e envolve muita prestação de serviços
5. AL tem inúmeros custos associados:  mobílias, eletrodomésticos, limpezas, check-in e check-out, com  consumos: eletricidade, água, gás, internet . comissões de plataformas, etc.     

A diferenciação mais relevante  diz respeito ao tratamento fiscal. 

Enquanto o arrendamento é rendimento predial (categoria F para o IRS) , o alojamento local é considerado rendimento empresarial (categoria B para o IRS).

Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração.

Existem 4 modalidades de Alojamento Local:

• Moradias: de caráter unifamiliar; 
• Apartamentos: fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
• Estabelecimentos de hospedagem ou Hostel: até nove quartos e 30 utentes;
• Quartos: até três quartos localizados na residência fiscal do titular.

Com a entrada em vigor do DL 76/2024, acabaram as proibições cegas de novos registos no litoral, aprovadas pelo pacote "Mais Habitação".  No entanto, os munícipios ganharam novos poderes para elaborar regulamentos municipais e gerir o Alojamento Local.

ALERTA! Os municípios podem suspender temporariamente a abertura de novos registos enquanto elaboram os seus regulamentos.

Essa suspensão é temporária, com um período inicial de seis meses, podendo ser prorrogada por mais seis meses.

As Câmaras Municipais têm até um ano para elaborar o Regulamento.

Sugerimos, por isso, que antes de abrir atividade e seguir os 2 passos abaixo, consulte a Câmara Municipal onde se situa o seu imóvel.

1.INICIAR ATIVIDADE NAS FINANÇAS
​O primeiro passo é ir ao Portal das Finanças e iniciar atividade no CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas ou CAE 55204- Outros locais de alojamento de curta duração.  É gratuito e pode ser feito on-line.

2. REGISTAR NA CÂMARA MUNICIPAL
Depois, terá de proceder ao registo na Câmara Municipal onde se situa o AL que pretende explorar. O registo é feito através da chamada "Comunicação Prévia Com Prazo", que deve ser dirigida ao presidente da câmara municipal competente. É realizado exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico.

Se no prazo de 10 dias a contar da data da comunicação - ou 20 dias no caso dos hostels - a câmara municipal não se opuser, é atribuído um número de registo. Este é o único título válido de abertura ao público e essencial para a publicitação do alojamento local. 

ATENÇÃO!​30 dias após a apresentação da Comunicação Prévia Com Prazo, a câmara municipal poderá realizar uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Além disso, sempre que forem feitas alterações dos dados comunicados ou em caso de cessação de exploração, o proprietário tem 10 dias para comunicar o sucedido através do Balcão Único Eletrónico.

A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar sempre o respetivo nome ou logótipo e número de registo.

A PLACA IDENTIFICATIVA É OBRIGATÓRIA!

Nos «estabelecimentos de hospedagem», «apartamentos» e «quartos» é obrigatória a afixação junto à entrada do estabelecimento de uma placa identificativa, que pode ser de 10*10cm. Só nos «hostel» é  que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, da placa de al, 20+20cm, junto à entrada principal. Só nos «hostel» é  que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, junto à entrada principal.

As moradias, em Portugal Continental, são a única modalidade que não necessita de placa, de acordo com o decreto-lei 62/2018.

TERÁ DE CONTRATAR UM SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

Quem explorar um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício onde se encontra instalada a unidade.

Por isso, a lei obriga a contratar um seguro de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Se não houver seguro válido, o registo é cancelado.

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A lei define um conjunto de requisitos gerais que o estabelecimento de alojamento local deve cumprir, tais como:

• Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
• Ter água quente e fria;
• Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior;
• Estar dotado de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
• Ter um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
• Ter portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
• Instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
• Reunir sempre condições de higiene e limpeza.

Além dos requisitos gerais, os estabelecimentos de AL devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável. Assim, se tiverem capacidade igual ou inferior a 10 pessoas devem ter:

• Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
• Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
• Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.
   

Caso a capacidade seja superior a 10 pessoas, devem cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008.

• Livro de Reclamações:
  Os alojamentos locais devem ter livro de reclamações físico e visível no espaço e subscrever o livro de reclamações eletrónico.

• Livro de Informações:
  Além disso, é também obrigatório um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas. O documento deve ainda ter o contacto telefónico do responsável pelo estabelecimento e estar disponível em português, inglês e em mais duas línguas estrangeiras.

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Tem de se inscrever no SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada.

A) Explorar um alojamento local implica obrigações fiscais como:

• Emitir fatura-recibo através do Portal das Finanças ou passar faturas.
   
• Pagar o IVA, através da declaração periódica do IVA. Quem tiver, no ano anterior, rendimentos até 13 500 euros está isento deste imposto;
   
• Entregar o Modelo 30 (Rendimentos pagos a não residentes). Esta obrigação tem de ser cumprida se, por exemplo, tiver um anúncio do imóvel numa plataforma internacional, como o Airbnb ou o Booking, e pague comissões. Deverá entregar este formulário nas Finanças até ao segundo mês após o pagamento do rendimento ao site estrangeiro;
   
• Se colocar anúncios num site internacional, terá ainda de requisitar à empresa que lhe envie o modelo 21-RFI (pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação). Caso contrário, terá de fazer retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões;

B) Além das obrigações fiscais e do seguro de responsabilidade civil é importante compreender que vai ter outros custos associados.

• Despesas com o início de atividade: como a compra da placa de AL e de extintor, do livro de reclamações, de artigos para o lar (lençóis, toalhas e outros itens), de móveis e de eletrodomésticos, bem como obras de melhoramento do espaço.
   
• Despesas associadas a cada estadia: como a limpeza, lavandaria, artigos de higiene pessoal, serviço de apoio de check-in, deslocações,  entre outras.

Por isso, faça bem as contas, antes de iniciar um negócio de alojamento local e aconselhamos consultar um fiscalista especialista neste assunto.

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INVISTA NA DECORAÇÃO E EM BOAS FOTOGRAFIAS ANTES DE ANUNCIAR O SEU AL 

As fotos são essenciais para causar uma boa primeira impressão, junto de potenciais hóspedes, que pesquisem alojamento local na Internet. Por isso, certifique-se que estas têm boa qualidade e resolução, pois podem influenciar a decisão dos clientes.

DICAS PARA TER BOAS FOTOGRAFIAS DO ALOJAMENTO LOCAL:

• Adicione elementos decorativos, como uma jarra com flores ou produtos típicos da região, para tornar o ambiente mais acolhedor
• Capte os detalhes, que tornam o seu espaço único
• Fotografe durante o dia para aproveitar a luz natural e recorra a candeeiros
• Capte imagens da rua ou do bairro para mostrar a sua localização
• Tire fotos a partir dos cantos de cada divisão para o espaço parecer maior 

MELHORE A EXPERIÊNCIA DOS HÓSPEDES E DESTAQUE O SEU ANÚNCIO:

• Proporcione um check-in mais alargado. 
• Prepare uma Carta de Boas-Vindas Personalizada. Com informações sobre a cidade, desde recomendações, contactos úteis e um mapa local
• Ofereça um Kit de Boas-Vindas com produtos locais. 
• Garanta que tem WiFi e uma ligação rápida à internet. 
• Coloque livros (em português e inglês) e jogos de tabuleiro na sala de estar. 
• Considere ter adaptadores universais. 
• Disponibilize artigos de higiene pessoal. 

RESPONDA SEMPRE A TODOS OS PEDIDOS DE INFORMAÇÃO

•  importante responder aos pedidos de informação, com a maior rapidez possível. O ideal será responder até duas horas e no limite máximo de 24h
• Não ignore os comentários publicados pelos hóspedes, mesmo que sejam críticas negativas. Lembre-se que esta opinião vai ficar exposta, aos milhares de visitantes da página, e que pode influenciar a sua decisão de reserva (ou não) no alojamento
• É importante responder sempre a todos os comentários, de forma educada e prestativa. Encare a crítica como uma oportunidade de compreender as razões de insatisfação do cliente e de oferecer uma solução, se possível
• Realce os aspetos positivos da experiência na resposta, antes de mencionar os pontos críticos, e agradeça sempre o feedback do cliente.