O B R I G A Ç Õ E S
Conheça as obrigações legais do Alojamento Local
SABE MESMO O QUE É O ALOJAMENTO LOCAL?
Assista ao vídeo de Eduardo Miranda, presidente da ALEP e esclareça as suas dúvidas sobre o que é efetivamente o Alojamento Local.
Há uma perceção geral errada por parte da opinião pública sobre o Alojamento Local.
Vendido muitas vezes como "galinha dos ovos de ouro, "arrendamento a turistas" ou uma forma fácil de rentabilizar uma segunda casa, o Alojamento Local (AL) é uma atividade empresarial regulada por lei e com requisitos e obrigações bastante exigentes.
O alojamento local (AL) é uma prestação de serviços de acomodação que além de permitir o uso temporário do imóvel inclui também todo o mobiliário, recheio e equipamento necessário para uma estadia auto-suficiente, mas vai além disto, oferendo serviços associados como a inclusão dos consumos, internet, obrigatoriedade de limpeza semanal , receção.
A diferenciação mais relevante diz respeito ao tratamento fiscal.
Enquanto o arrendamento é rendimento predial (categoria F para o IRS) , o alojamento local é considerado rendimento empresarial (categoria B para o IRS).
G U I A L O C A L L
10 pontos essenciais para abrir um
Alojamento Local
Quer abrir um Alojamento Local? Leia os 10 pontos abaixo!
Entre as várias modalidades, os requisitos legais e as obrigações fiscais, para ter um AL em conformidade com a lei, terá de seguir vários passos.
Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração.
Existem 4 modalidades de Alojamento Local:
ALERTA! Com a entrada em vigor, da Lei 56/2023, de 6 de outubro, a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho e das regiões autónomas.
Caso, o seu imóvel esteja abrangido por estas exceções acima referidas, terá de efetuar estes 2 passos:
1.INICIAR ATIVIDADE NAS FINANÇAS
O primeiro passo é ir ao Portal das Finanças e iniciar atividade no CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas ou CAE 55204- Outros locais de alojamento de curta duração. É gratuito e pode ser feito on-line.
2. REGISTAR NA CÂMARA MUNICIPAL
Depois, terá de proceder ao registo na Câmara Municipal onde se situa o AL que pretende explorar. O registo é feito através da chamada "Comunicação Prévia Com Prazo", que deve ser dirigida ao presidente da câmara municipal competente. É realizado exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico.
Se no prazo de 10 dias a contar da data da comunicação - ou 20 dias no caso dos hostels - a câmara municipal não se opuser, é atribuído um número de registo. Este é o único título válido de abertura ao público e essencial para a publicitação do alojamento local.
ATENÇÃO!30 dias após a apresentação da Comunicação Prévia Com Prazo, a câmara municipal poderá realizar uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Além disso, sempre que forem feitas alterações dos dados comunicados ou em caso de cessação de exploração, o proprietário tem 10 dias para comunicar o sucedido através do Balcão Único Eletrónico.
A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar sempre o respetivo nome ou logótipo e número de registo.
A PLACA IDENTIFICATIVA É OBRIGATÓRIA!
Nos «estabelecimentos de hospedagem», «apartamentos» e «quartos» é obrigatória a afixação junto à entrada do estabelecimento de uma placa identificativa, que pode ser de 10*10cm. Só nos «hostel» é que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, da placa de al, 20+20cm, junto à entrada principal. Só nos «hostel» é que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, junto à entrada principal.
As moradias, em Portugal Continental, são a única modalidade que não necessita de placa, de acordo com o decreto-lei 62/2018.
TERÁ DE CONTRATAR UM SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
Quem explorar um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício onde se encontra instalada a unidade.
Por isso, a lei obriga a contratar um seguro de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Se não houver seguro válido, o registo é cancelado.
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A lei define um conjunto de requisitos gerais que o estabelecimento de alojamento local deve cumprir, tais como:
Além dos requisitos gerais, os estabelecimentos de AL devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável. Assim, se tiverem capacidade igual ou inferior a 10 pessoas devem ter:
Caso a capacidade seja superior a 10 pessoas, devem cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008.
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Tem de se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada.
A) Explorar um alojamento local implica obrigações fiscais como:
B) Além das obrigações fiscais e do seguro de responsabilidade civil é importante compreender que vai ter outros custos associados.
Por isso, faça bem as contas, antes de iniciar um negócio de alojamento local e aconselhamos consultar um fiscalista especialista neste assunto.
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As fotos são essenciais para causar uma boa primeira impressão, junto de potenciais hóspedes, que pesquisem alojamento local na Internet. Por isso, certifique-se que estas têm boa qualidade e resolução, pois podem influenciar a decisão dos clientes.
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Boletins de Alojamento e SEF
Boletins de Alojamento e SEF: Principais dúvidas
Assista ao vídeo com Filipa Aguiar, vice-presidente da ALEP e fique a saber em detalhe:
Nada proíbe que um hóspede envie os seus dados através de um email ou formulário, por exemplo, de modo a adiantar o processo de preenchimento.
No entanto, é obrigatório confirmar os dados enviados, garantindo que os mesmos estão em conformidade com os documentos apresentados presencialmente.
Ou seja, o preenchimento prévio serve para adiantar trabalho, mas a verificação presencial de dados e documentos é obrigatória
A forma mais simples é através da plataforma do SEF: SIBA.
Consulte aqui o Manual de Utilizador e as FAQ.
1. REGISTE-SE NA PLATAFORMA
O primeiro passo é registar-se na plataforma SIBA, sendo que, em teoria, deveria registar cada um dos seus alojamentos individualmente (denominados aqui de unidade hoteleira).
Depois do registo ser-lhe-á enviado o acesso por email.
2. PROCEDA AO ENVIO
Feito o registo, há 3 formas de enviar o boletim, terá que optar por uma:
Até 3 dias úteis depois da entrada ou saída do hóspede.
Atualmente o SEF permite enviar logo o Boletim com a data de check-in e check-out, mas se houver alteração no check-out deve então ser enviado outro boletim com a informação correta.
Por lei, o não envio do boletim de alojamento é crime: números 2 a 4 do artigo 183.º da Lei n.º 23/07, de 4 de Julho, podendo ainda ser aplicada uma coima de 100 a 2.000 euros, consoante o número de infrações.
"MAIS HABITAÇÃO" E ALOJAMENTO LOCAL
Foi promulgado no dia 6 de Outubro de 2023 o pacote
"Mais Habitação" com medidas de grande impacto no AL:
1. CRIAÇÃO DE UM TRIBUTO EXTRAORDINÁRIO PARA APARTAMENTOS E ESTABELECIMENTOS DE HOSPEDAGEM : A CEAL
2. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA POR UNANIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA INSTALAR UM NOVO AL EM FRAÇÕES HABITACIONAIS
3. POSSIBILIDADE DOS CONDOMÍNIOS ENCERRAREM UM AL SEM NENHUM MOTIVO CONCRETO
4. FIM DA VALIDADE DOS REGISTOS EM 2030, SEM GARANTIA DE RENOVAÇÃO
5. PROIBIÇÃO DE REGISTOS DE NOVOS ALS EM FRAÇÕES AUTONOMAS DE PRÉDIOS NAS REGIÕES DO LITORAL
6. NOVOS REGISTOS DE AL PASSAM A TER APENAS 5 ANOS DE VALIDADE
7. INTRANSMISSIBILIDADE: TITULARES IMPEDIDOS DE TRANSMITIR REGISTOS DE AL OU VENDER 1% DA EMPRESA
8. AGRAVAMENTO DO IMI PARA TODO O ALOJAMENTO LOCAL
9. JUNTAS DE FREGUESIA GANHAM O PODER DE FISCALIZAR O AL
10. ISENÇÃO DE IRS E IRS NA MIGRAÇÃO DO AL PARA ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO PERMANENTE
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às várias questões associadas às obrigações legais e fiscais de um Alojamento Local.
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