•  A CEAL é uma contribuição adicional aos alojamentos locais já existentes. Não substitui nenhum tributo, ou seja, todos os tributos que já eram devidos (IRS/IRC, IVA, taxa turística se aplicável) continuam a ser válidos e cobrados.

•  A CEAL apenas  se aplica aos alojamentos locais registados nas modalidades “apartamentos” e “estabelecimentos de hospedagem”.

•  Por exclusão da definição contida no art 1º  do texto da Lei 56/2023 referente a este tributo, a CEAL NÃO se aplica aos alojamentos locais registados nas modalidades “quartos” e “moradias”.

• A CEAL só é devida nas zonas consideradas do litoral. Os alojamentos locais situados nas regiões do interior estão isentos de CEAL.

  ATENÇÃO! O conceito de litoral vai bem além dos territórios situados junto à costa. Para saber se uma freguesia é ou não abrangida pela CEAL deve consultar a Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho que define os territórios do interior. Se o seu AL não estiver localizado em nenhuma destas freguesias consideradas do interior, então, por exclusão, é considerado como sendo do litoral e está sujeito à CEAL.

• Consulte AQUI a Portaria que define os territórios do interior.

Estão isentos da CEAL:

• ALs em prédios com propriedade total e sem frações de utilização independente.
• ALs explorados em habitação próprio e permanente (HPP) desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano. Isto inclui AL na modalidade de “apartamento” desde que sejam habitação própria e permanente (HPP) e não ultrapassem os 120 dias de exploração.

• Nota: ainda não se sabe como será controlado se a atividade ultrapassa os 120 dias, nem como deve ser comunicado para efeitos da CEAL, no caso do AL ser desenvolvido em habitação própria permanente.

• A fórmula da CEAL é bastante complexa e ainda não foram divulgados todos os elementos para permitir um cálculo exato.

  De forma resumida, a CEAL é calculada multiplicando-se a área do imóvel pelo coeficiente económico do AL e ainda pelo coeficiente de pressão urbanística.

  O coeficiente de pressão urbanística que deverá variar de 0 a 1, ainda não é conhecido e segundo a lei deverá ser publicado pelas Finanças até ao dia 6 de dezembro de 2023.

• Com os dados atuais, a ALEP fez as estimativas e para 2023, o valor máximo da CEAL (coeficiente de pressão urbanística =1) deverá ser de aproximadamente 31€ por m2. Para uma estimativa conservadora é aconselhado usar na estimativa um coeficiente de pressão urbanística entre 0,75 e 1 , o que resulta numa estimativa geral da CEAL entre 23€ e 31€ por m2.

  Assim, um imóvel sujeito a CEAL com 100 m2 teria uma estimativa conservadora entre 2.300€ a  3.100€ por ano. Estes valores são apenas estimativas gerais para permitir uma visão geral da ordem de grandeza dos valores da CEAL.

  Assim que os coeficientes finais forem publicados, a ALEP irá disponibilizar valores mais exatos.

• A CEAL só é devida naquele ano para os registos de AL que constarem no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) no dia 31 de dezembro do referido ano.

• Assim, se cancelar o registo antes de 31 de dezembro de 2023 não estará sujeito a CEAL .

  ATENÇÃO! Por esta razão, aconselhamos fortemente que antes de tomar qualquer decisão precipitada de cancelamento de registo de AL, devido à CEAL que aguarde a publicação dos coeficientes que permitirão um cálculo exato da mesma.

• Todos os imóveis registados como alojamento local terão o IMI agravado, independentemente do titular do AL ser o proprietário do imóvel, um mero inquilino ou qualquer outra relação, todo imóvel que estiver registado como AL poderá ter o IMI agravado
• O agravamento consiste em determinar que todas as propriedades onde esteja registado um AL, o coeficiente de vetustez que faz parte da fórmula de cálculo do IMI, será agravado para o valor máximo de 1.
• Na prática, isto significa que todos os imóveis em AL passam a ser considerado para efeitos de IMI como uma casa recém-construída mesmo que esteja numa zona histórica e a casa tenha 100 anos.
• O agravamento depende do valor anterior do coeficiente de vetustez que por sua vez depende da idade do imóvel. Um imóvel com mais de 60 anos, por exemplo, verá o IMI aumentar 2,5 vezes relativamente ao valor atual. Imóveis mais novos terão um agravamento inferior.
• Nota:  a isto acresce que no Orçamento de Estado de 2023 o governo introduziu a possibilidade das Câmaras Municipais agravarem o IMI do alojamento local em 100%. O efeito acumulado dos dois agravamentos pode significar um aumento de 5 vezes do IMI.

• Estão suspensos quaisquer novos registos de AL em frações de prédios habitacionais em todo o litoral, numa região que representa 90% da atividade do AL e do Turismo.
• Mesmo o registo de apartamentos que sempre foram casas de férias, ou devolutos estão suspensos.
• A suspensão inclui até o registo em AL de imóveis em frações autónomas com uso de serviços ou comercial.

• Qualquer imóvel em propriedade total com ou sem frações suscetíveis de utilização independente  podem ainda fazer o registo como AL.

• Esta suspensão de novos registos de AL nas condições descritas acima aplica-se na região do litoral (ver tópico CEAL sobre explicação das regiões de litoral e interior: Portaria nº 208/2017 de 13 de julho).
• ATENÇÃO! A suspensão de novos registos NÃO se aplica à Madeira e aos Açores.

• Em tese, as Câmaras Municipais podem levantar a suspensão em certas freguesias, mas para o fazer, têm que cumprir condições cumulativas que tornam muito difíceis este levantamento da suspensão. 
• Requisitos cumulativos para levantar a suspensão:
  • devem ter uma Carta de Habitação que mostre que têm um equilíbrio de oferta de habitação e oferta de alojamento estudantil.
  • Não podem ter decretado na freguesia em causa, carência habitacional, o que resulta na perda de prioridade para acesso a fundos de apoio à habitação e outros instrumentos urbanísticos.
  • Além disto, ainda há ainda a nova obrigação de se obter a autorização por unanimidade do condomínio, ou seja, é uma dupla camada de proibição que torna quase impossível novas aberturas de AL  em frações de prédios.

• Nos prédios em propriedade horizontal, se a fração tiver uso habitacional no Título Constitutivo, passa a ser obrigatório obter a aprovação prévia dos condóminos por unanimidade para se poder instalar um novo alojamento local.
• Um único morador sem razões concretas, por mero preconceito em relação ao AL, pode recusar a instalação de um AL. Ou até um AL existente no prédio, pode impedir a entrada de concorrentes.

• No caso de registo em frações habitacionais de prédios deverá submeter com o pedido de registo, a ata da assembleia de condóminos onde consta a aprovação por unanimidade da autorização da atividade de alojamento local.

• Caso o título constitutivo da propriedade horizontal ou o Regulamento do Condomínio já prevejam a autorização da atividade de alojamento local poderá utilizar este documento em substituição da ata de  da assembleia de condóminos.

• Sim. Os condomínios passam a poder encerrar um AL com decisão de 2/3 da permilagem sem precisar nenhum motivo concreto ou problema aparente.
• A deliberação de cancelamento é enviada à Câmara Municipal e produz efeitos 60 dias após a deliberação do condomínio.

• Todos os registos de alojamento local existentes e futuros passam a ser intransmissíveis, ou seja, não podem ser passados a terceiros, independentemente da modalidade.

• A única exceção na qual é pode possível transmitir o registo é em caso de sucessão por morte do titular.

  Com esta alteração os titulares ficam impedidos de transmitir o registo de AL , mesmo em caso de divórcio ou a familiares.

• Se o registo pertencer a uma empresa (realidade que representa 40% do AL) a transmissão de qualquer parte do capital, mesmo que seja de apenas 1% do capital ou menos, resulta no cancelamento de todos os registos em nome da empresa.
• Na prática, isto poderá significar o fim da atividade da empresa no alojamento local, uma vez que na maior parte dos casos poderá não conseguir fazer novos registos devido à suspensão no litoral e à exigência de unanimidade do condomínio nas frações habitacionais.

• Sim, a partir de 7 de Outubro de 2023, todos os novos registos terão validade de 5 anos e ao fim deste período terão que ter autorização expressa da Câmara Municipal que poderá colocar restrições à renovação nas Cartas de Habitação.

• Os 110 mil registos existente à data de entrada em vigor destas medidas serão reapreciados em 2030 sem nenhum garantia de renovação.

  A decisão será das Câmaras com critérios vagos como cumprir as condições de equilíbrio relativamente à habitação conforme Carta de Habitação do Município.

  Exceção! Apenas estão fora desta regra de caducidade em 2030, os alojamentos locais existentes à data da publicação da lei que tenham empréstimo  em que o imóvel tenha sido dado como garantia, em contratos celebrados até 16 de fevereiro de 2023, e que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029.

• Sim, a partir da data da publicação da nova lei (7 de outubro de 2023), os alojamentos locais existentes terão que no prazo de 60 dias enviar uma prova que mantêm a atividade em funcionamento.

• Isto só terá que ser feito uma vez em 2023. Se não o fizer, poderá ver o seu registo de AL cancelado.

• ATENÇÃO! A pedido da ALEP, o prazo foi prorrogado e termina às 23h59 de 13 de dezembro de 2023.

   

• A prova deve ser obrigatoriamente submetida através do Balcão Único Eletrónico, a mesma plataforma online do RNAL utilizada para fazer o registo e alterações do AL. Já foi criado um serviço específico para o efeito na plataforma que pode consultar AQUI.
• É importante ter em atenção que para ter acesso à plataforma, é preciso autenticar-se através do cartão de cidadão. Para o fazer deve ter a chave móvel digital ativada ou utilizar um leitor de cartão de cidadão e ter um PIN de autenticação que deve ter sido atribuído quando tirou ou renovou o cartão.
• Se não tiver como autenticar-se através do cartão de cidadão terá que contratar um advogado ou solicitador para fazer o processo de envio da prova de manutenção da atividade.

• A lei não definiu qual o documento necessário. Na plataforma constam vários documentos possíveis como IRC, IRS, IVA, mas ainda são aguardados maiores esclarecimentos já que alguns destes documentos podem não provar efetivamente que a atividade se mantém e há ainda situações de pessoas que registaram recentemente o AL em 2023 e que têm dificuldades de provar a atividade ou ainda não tiveram se quer reservas.
• A ALEP já pediu mais esclarecimentos às entidades competentes  e aguarda resposta. Caso no prazo limite da apresentação desta prova, ainda não tenham sido esclarecidas as dúvidas, o melhor é enviar o documento referido na própria plataforma que melhor exemplifique a manutenção da sua atividade.
• A plataforma apenas permite anexar um único ficheiro, mas caso seja necessário, pode juntar vários documentos num PDF e submeter como um ficheiro único.
• A ALEP preparou um Guião de Orientação na área reservada do LOCALL. Registe- se AQUI e aceda ao Guião.

• Ao mesmo tempo que as Câmaras Municipais perdem as competências e poder de decisão sobre a gestão do AL no seu território, as Juntas de Freguesias cuja estrutura e recursos são limitados, passam a ter poderes de fiscalização.
• Os processos finais com as contraordenações e coimas são depois instruídos pela Câmara Municipal ou pela ASAE.

• Sim, se optar por passar para o arrendamento habitacional permanente, pode beneficiar de uma isenção integral na tributação dos rendimentos prediais até 31 de dezembro de 2029, em sede de IRS e IRC, independentemente do valor da renda a praticar.

• Não. Estas isenções aplicam-se apenas aos estabelecimentos de Alojamento Local registados até 31 de dezembro de 2022.

• Até 31 de dezembro de 2024.