Saiba o que mudou para o Alojamento Local com a entrada em vigor do "Mais Habitação"
Esta página procura resumir as principais medidas sobre o impacto do "Mais Habitação" no Alojamento Local.
A informação disponível é apenas um guião que pode ser atualizado consoante surjam novos esclarecimentos oficiais.
Antes de tomar qualquer decisão, deve analisar o texto da nova lei e consultar um advogado ou contabilista para o orientar em caso de dúvidas.
"MAIS HABITAÇÃO" E ALOJAMENTO LOCAL
Entrou a vigor no dia 7 de outubro de 2023, o pacote "Mais Habitação", Lei 56/2023 de 6 de outubro com 10 medidas de grande impacto no AL:
1. CRIAÇÃO DE UMA CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA PARA APARTAMENTOS E ESTABELECIMENTOS DE HOSPEDAGEM: A CEAL
2. AGRAVAMENTO DO IMI PARA TODO O ALOJAMENTO LOCAL
3. PROIBIÇÃO DE REGISTOS DE NOVOS ALS EM FRAÇÕES AUTONOMAS DE PRÉDIOS NAS REGIÕES DO LITORAL, COM EXCEÇÃO DAS REGIÕES AUTÓNOMAS
4. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA POR UNANIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA INSTALAR UM NOVO AL EM UMA FRAÇÃO AUTÓNOMA DO EDIFÍCIO
5. POSSIBILIDADE DOS CONDOMÍNIOS ENCERRAREM UM AL SEM NENHUM MOTIVO CONCRETO
6. INTRANSMISSIBILIDADE: TITULARES IMPEDIDOS DE TRANSMITIR REGISTOS DE AL OU DE QUALQUER PARTE DO CAPITAL SOCIAL DA PESSOA COLETIVA TITULAR DO AL
7. NOVOS REGISTOS DE AL PASSAM A TER APENAS 5 ANOS DE VALIDADE
8. FIM DA VALIDADE DOS REGISTOS EMITIDOS, EM 2030 E SEM GARANTIA DE RENOVAÇÃO
9. JUNTAS DE FREGUESIA GANHAM O PODER DE FISCALIZAR O AL
10. ISENÇÃO DE IRS NA MIGRAÇÃO DO AL PARA ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO PERMANENTE
Reveja o webinar de 2 horas organizado pela ALEP e com a presença dos nossos assessores, jurídico e fiscal, respetivamente, Miguel Torres Marques, advogado e Luciano Rodrigues, contabilista certificado.
Conheça as principais medidas do" Mais Habitação" (Lei 56/2023 de 6 de outubro) e esclareça as principais dúvidas que têm surgido entre os titulares e gestores de AL
Saiba o que deve fazer relativamente a: Declaração Contributiva e CEAL
1. SAIBA MAIS SOBRE PONTO DE SITUAÇÃO DO "MAIS HABITAÇÃO" E IMPACTO NO AL E OUÇA AS SUGESTÕES DA ALEP PARA SUBMETER A DECLARAÇÃO CONTRIBUTIVA
2. ESCLAREÇA AS SUAS DÚVIDAS QUANTO ÀS NOVAS REGRAS PARA OS REGISTOS DE AL
3. SAIBA O QUE É A CEAL E O QUE MUDA NO IMI
4. FIQUE A SABER AS NOVAS REGRAS PARA OS REGISTOS EXISTENTE
FAQ DO "MAIS HABITAÇÃO" E IMPACTO NO ALOJAMENTO LOCAL
1. CRIAÇÃO DE UMA CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA PARA APARTAMENTOS E ESTABELECIMENTOS DE HOSPEDAGEM : A CEAL
O QUE É A CEAL?
A CEAL é uma contribuição adicional aos alojamentos locais já existentes. Não substitui nenhum tributo, ou seja, todos os tributos que já eram devidos (IRS/IRC, IVA, taxa turística se aplicável) continuam a ser válidos e cobrados.
A QUE MODALIDADES DE AL SE APLICA A CEAL?
A CEAL apenas se aplica aos alojamentos locais registados nas modalidades “apartamentos” e “estabelecimentos de hospedagem”.
E QUE MODALIDADES DE AL ESTÃO EXCLUÍDAS DE CEAL?
Por exclusão da definição contida no art 1º do texto da Lei 56/2023 referente a este tributo, a CEAL NÃO se aplica aos alojamentos locais registados nas modalidades “quartos” e “moradias”.
A CEAL APLICA-SE A TODO O PAÍS? OU HÁ REGIÕES QUE PAGAM E OUTRAS QUE ESTÃO EXCLUÍDAS?
A CEAL só é devida nas zonas consideradas do litoral. Os alojamentos locais situados nas regiões do interior estão isentos de CEAL.
ATENÇÃO! O conceito de litoral vai bem além dos territórios situados junto à costa. Para saber se uma freguesia é ou não abrangida pela CEAL deve consultar a Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho que define os territórios do interior. Se o seu AL não estiver localizado em nenhuma destas freguesias consideradas do interior, então, por exclusão, é considerado como sendo do litoral e está sujeito à CEAL.
Consulte AQUI a Portaria que define os territórios do interior.
E QUEM ESTÁ ISENTO DE CEAL?
Estão isentos da CEAL:
Nota: ainda não se sabe como será controlado se a atividade ultrapassa os 120 dias, nem como deve ser comunicado para efeitos da CEAL, no caso do AL ser desenvolvido em habitação própria permanente.
COMO SE CALCULA A CEAL?
A fórmula da CEAL é bastante complexa e ainda não foram divulgados todos os elementos para permitir um cálculo exato.
De forma resumida, a CEAL é calculada multiplicando-se a área do imóvel pelo coeficiente económico do AL e ainda pelo coeficiente de pressão urbanística.
O coeficiente de pressão urbanística que deverá variar de 0 a 1, ainda não é conhecido e segundo a lei deverá ser publicado pelas Finanças até ao dia 6 de dezembro de 2023.
MAS É POSSÍVEL TER UMA ESTIMATIVA GERAL DO VALOR DA CEAL?
Com os dados atuais, a ALEP fez as estimativas e para 2023, o valor máximo da CEAL (coeficiente de pressão urbanística =1) deverá ser de aproximadamente 31€ por m2. Para uma estimativa conservadora é aconselhado usar na estimativa um coeficiente de pressão urbanística entre 0,75 e 1 , o que resulta numa estimativa geral da CEAL entre 23€ e 31€ por m2.
Assim, um imóvel sujeito a CEAL com 100 m2 teria uma estimativa conservadora entre 2.300€ a 3.100€ por ano. Estes valores são apenas estimativas gerais para permitir uma visão geral da ordem de grandeza dos valores da CEAL.
Assim que os coeficientes finais forem publicados, a ALEP irá disponibilizar valores mais exatos.
E SE EU CANCELAR O MEU REGISTO DE AL? TENHO DE PAGAR CEAL?
A CEAL só é devida naquele ano para os registos de AL que constarem no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) no dia 31 de dezembro do referido ano.
Assim, se cancelar o registo antes de 31 de dezembro de 2023 não estará sujeito a CEAL .
ATENÇÃO! Por esta razão, aconselhamos fortemente que antes de tomar qualquer decisão precipitada de cancelamento de registo de AL, devido à CEAL que aguarde a publicação dos coeficientes que permitirão um cálculo exato da mesma.
2. IMI
QUE ALOJAMENTOS LOCAIS VÃO TER O IMI AGRAVADO? E QUAL SERÁ O VALOR?
3. SUSPENSÃO DE NOVOS REGISTOS
QUAIS AS MODALIDADES DE AL QUE SÃO AFETADAS PELA SUSPENSÃO? E EM QUE REGIÕES?
E QUE TIPOS DE IMÓVEIS ESTÃO EXCLUÍDOS DESTA SUSPENSÃO?
E EM QUE REGIÕES É QUE SE APLICA ESTA SUSPENSÃO DE NOVOS REGISTOS?
AS CÂMARAS MUNICIPAIS PODEM LEVANTAR ESTA SUSPENSÃO?
4. AUTORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA NOVOS REGISTOS
É MESMO NECESSÁRIA A APROVAÇÃO PRÉVIA POR UNANIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA NOVOS REGISTOS?
E QUE DOCUMENTO TENHO DE JUNTAR AO PEDIDO DE REGISTO DE AL?
No caso de registo em frações habitacionais de prédios deverá submeter com o pedido de registo, a ata da assembleia de condóminos onde consta a aprovação por unanimidade da autorização da atividade de alojamento local.
Caso o título constitutivo da propriedade horizontal ou o Regulamento do Condomínio já prevejam a autorização da atividade de alojamento local poderá utilizar este documento em substituição da ata de da assembleia de condóminos.
5. PODER DO CONDOMÍNIO PARA ENCERRAR UM AL
O CONDOMÍNIO PODE ENCERRAR O MEU AL SEM NENHUM MOTIVO CONCRETO?
6. INTRANSMISSIBILIDADE DOS REGISTOS DE ALOJAMENTO LOCAL
ENQUANTO TITULAR VOU ESTAR IMPEDIDO DE TRANSMITIR O REGISTO DE AL? MESMO A FAMILIARES?
A única exceção na qual é pode possível transmitir o registo é em caso de sucessão por morte do titular.
Com esta alteração os titulares ficam impedidos de transmitir o registo de AL , mesmo em caso de divórcio ou a familiares.
E SE O TITULAR DO REGISTO DE AL FOR UMA EMPRESA? PODE VENDER AS QUOTAS?
7. PRAZO DE VALIDADE DOS REGISTOS DE ALOJAMENTO LOCAL
É VERDADE QUE A PARTIR DE AGORA, OS NOVOS REGISTOS TÊM UM "PRAZO DE VIDA" LIMITADO?
E COMO FICA A VALIDADE DOS REGISTOS EXISTENTES?
Os 110 mil registos existente à data de entrada em vigor destas medidas serão reapreciados em 2030 sem nenhum garantia de renovação.
A decisão será das Câmaras com critérios vagos como cumprir as condições de equilíbrio relativamente à habitação conforme Carta de Habitação do Município.
Exceção! Apenas estão fora desta regra de caducidade em 2030, os alojamentos locais existentes à data da publicação da lei que tenham empréstimo em que o imóvel tenha sido dado como garantia, em contratos celebrados até 16 de fevereiro de 2023, e que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029.
8. CADUCIDADE DOS REGISTOS EXISTENTES
VOU TER DE APRESENTAR "PROVA DE ATIVIDADE" PARA MANTER O MEU AL?
Sim, a partir da data da publicação da nova lei (7 de outubro de 2023), os alojamentos locais existentes terão que no prazo de 60 dias enviar uma prova que mantêm a atividade em funcionamento.
Isto só terá que ser feito uma vez em 2023. Se não o fizer, poderá ver o seu registo de AL cancelado.
ATENÇÃO! A pedido da ALEP, o prazo foi prorrogado e termina às 23h59 de 13 de dezembro de 2023.
E COMO É FEITA ESTA "PROVA DE ATIVIDADE"?
MAS QUE DOCUMENTO É QUE TENHO DE SUBMETER PARA ESTA "PROVA DE ATIVIDADE"?
9. NOVOS PODERES DAS JUNTAS DE FREGUESIA
A JUNTA DE FREGUESIA PODE FISCALIZAR E PEDIR O ENCERRAMENTO DO MEU ALOJAMENTO LOCAL?
10. ISENÇÃO DE IRS NA MIGRAÇÃO DO AL PARA ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO PERMANENTE
SE FIZER A MIGRAÇÃO DO MEU AL PARA ARRENDAMENTO TENHO ALGUM BENEFÍCIO?
ESTE BENEFÍCIO APLICA-SE A TODOS OS AL?
ATÉ QUANDO POSSO FAZER ESTA TRANSIÇÃO DE AL PARA ARRENDAMENTO PARA TER ACESSO ESTA ISENÇÃO?
TEMAS AINDA EM DESENVOLVIMENTO
Neste momento é impossível saber em detalhe qual será o valor exato que terá de ser pago em sede de CEAL porque ainda não se conhecem os coeficientes de pressão urbanística que terão de ser aprovados no prazo de 60 dias a contar da data de entrada em vigor da nova lei.
De acordo com a simulação da ALEP, o valor médio da taxa andará próximo dos 30 € por metro quadrado, a pagar em junho de 2024.
A funcionalidade de entrega da Declaração Contributiva já está disponível no Portal do Empreendedor desde 26 de outubro AQUI.
No entanto, mantém as mesmas falhas que já tínhamos alertado às várias entidades envolvidas.
Em particular:
1- algumas destas declarações (IRS, IRC ou IVA) não apresentam nenhuma informação relevante para comprovar a manutenção da atividade de AL, ficando os operadores na dúvida sobre qual deve ser enviada
2- a Lei não define o conceito de atividade, nem o período em que o AL devia estar ativo e, como tal, declarações do ano anterior, podem não demonstrar a realidade da atividade
3. além disto, alertamos também que há muitos operadores de AL que iniciaram recentemente e nada os obriga a ter atividade de imediato. Como serão tratados estes casos?
Estas dúvidas já foram colocadas em reuniões e contactos que a ALEP teve com as várias entidades envolvidas, nomeadamente, as câmaras municipais e o Turismo de Portugal.
Foi também pedida uma reunião de caráter urgente sobre este tema com o gabinete da SET- Secretaria de Estado de Turismo para esclarecimentos.
Ainda aguardamos uma resposta oficial porque não é evidente qual é a entidade ou entidades que devem esclarecer esta situação.
Face a este panorama, e tendo em conta que esta obrigação tem de ser cumprida no prazo de 60 dias desde a promulgação da lei que ocorreu no dia 7 de outubro, preparámos um Guião de Orientação para submeter a sua declaração contributiva/prova de atividade de AL.
> Para ter acesso ao Guião, só tem de se registar gratuitamente no LOCALL, AQUI
CHEGOU O NOVO PORTAL DO ALOJAMENTO LOCAL
LOCALL é o Portal de referência do setor, criado pela ALEP - Associação do Alojamento Local em Portugal e que reúne toda a informação disponível, os guias e vídeos do nosso painel de especialistas e a formação mais completa.
Registe-se ainda hoje e torne-se um LOCALL!
G U I A L O C A L L BY ALEP
10 pontos essenciais para abrir um
Alojamento Local
Quer abrir um Alojamento Local? Leia os 10 pontos abaixo!
Entre as várias modalidades, os requisitos legais e as obrigações fiscais, para ter um AL em conformidade com a lei, terá de seguir vários passos.
Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração.
Existem 4 modalidades de Alojamento Local:
ALERTA! Com a entrada em vigor, da Lei 56/2023, de 6 de outubro, a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho e das regiões autónomas.
Caso, o seu imóvel esteja abrangido por estas exceções acima referidas, terá de efetuar estes 2 passos:
1.INICIAR ATIVIDADE NAS FINANÇAS
O primeiro passo é ir ao Portal das Finanças e iniciar atividade no CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas ou CAE 55204- Outros locais de alojamento de curta duração. É gratuito e pode ser feito on-line.
2. REGISTAR NA CÂMARA MUNICIPAL
Depois, terá de proceder ao registo na Câmara Municipal onde se situa o AL que pretende explorar. O registo é feito através da chamada "Comunicação Prévia Com Prazo", que deve ser dirigida ao presidente da câmara municipal competente. É realizado exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico.
Se no prazo de 10 dias a contar da data da comunicação - ou 20 dias no caso dos hostels - a câmara municipal não se opuser, é atribuído um número de registo. Este é o único título válido de abertura ao público e essencial para a publicitação do alojamento local.
ATENÇÃO!30 dias após a apresentação da Comunicação Prévia Com Prazo, a câmara municipal poderá realizar uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Além disso, sempre que forem feitas alterações dos dados comunicados ou em caso de cessação de exploração, o proprietário tem 10 dias para comunicar o sucedido através do Balcão Único Eletrónico.
A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar sempre o respetivo nome ou logótipo e número de registo.
A PLACA IDENTIFICATIVA É OBRIGATÓRIA!
Nos «estabelecimentos de hospedagem», «apartamentos» e «quartos» é obrigatória a afixação junto à entrada do estabelecimento de uma placa identificativa, que pode ser de 10*10cm. Só nos «hostel» é que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, da placa de al, 20+20cm, junto à entrada principal. Só nos «hostel» é que é obrigatória a afixação no exterior do edifício, junto à entrada principal.
As moradias, em Portugal Continental, são a única modalidade que não necessita de placa, de acordo com o decreto-lei 62/2018.
TERÁ DE CONTRATAR UM SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
Quem explorar um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício onde se encontra instalada a unidade.
Por isso, a lei obriga a contratar um seguro de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Se não houver seguro válido, o registo é cancelado.
SABIA QUE A QUOTA ANUAL DA ALEP INCLUI O SEGURO OBRIGATÓRIO? Saiba mais aqui!
A lei define um conjunto de requisitos gerais que o estabelecimento de alojamento local deve cumprir, tais como:
Além dos requisitos gerais, os estabelecimentos de AL devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável. Assim, se tiverem capacidade igual ou inferior a 10 pessoas devem ter:
Caso a capacidade seja superior a 10 pessoas, devem cumprir as regras contra incêndios de acordo com a legislação: Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008.
SABIA QUE A ALEP OFERECE A TODOS OS ASSOCIADOS O LIVRO DE INFORMAÇÕES EDITÁVEL EM 4 LÍNGUAS? Saiba mais aqui >>
Tem de se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada.
A) Explorar um alojamento local implica obrigações fiscais como:
B) Além das obrigações fiscais e do seguro de responsabilidade civil é importante compreender que vai ter outros custos associados.
Por isso, faça bem as contas, antes de iniciar um negócio de alojamento local e aconselhamos consultar um fiscalista especialista neste assunto.
SABIA QUE A ALEP TEM PARCERIAS COM VÁRIOS FISCALISTAS COM CONDIÇÕES VANTAJOSAS PARA OS ASSOCIADOS? Saiba mais AQUI>>
As fotos são essenciais para causar uma boa primeira impressão, junto de potenciais hóspedes, que pesquisem alojamento local na Internet. Por isso, certifique-se que estas têm boa qualidade e resolução, pois podem influenciar a decisão dos clientes.
RESPONDA SEMPRE A TODOS OS PEDIDOS DE INFORMAÇÃO
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