Realojamento de famílias no bairro da Graça em Lisboa

Por ocorrência de derrocada de muro na Rua Damasceno Monteiro, no bairro da Graça, em Lisboa, dezenas de famílias ficaram temporariamente desalojadas.

A ALEP, em conjunto com a Câmara Municipal de Lisboa, agradece a todos os titulares e gestores de Alojamento Local que participaram na acção de realojamento temporário através da disponibilização de apartamentos durante o período das obras de recuperação.

Assembleia Geral 2017

Convocatória para a Assembleia Geral Ordinária

Caro Associado,

Em conformidade com as disposições legais aplicáveis e os estatutos da ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, convoco todos os associados para se reunirem em Assembleia Geral que terá lugar na Casa da Comarca da Sertã, Rua da Madalena n.º 171, Lisboa, pelas 19:00 horas, no dia 23 de Março de 2017, com a seguinte ordem de trabalhos:

1- Apreciação e votação do relatório da direção e contas do exercício de 2016 e parecer do Conselho Fiscal.

2- Apresentação e confirmação dos novos elementos da Direção.

3- Apresentação, discussão e deliberação sobre o Plano de Atividades e Orçamento para 2017.

4- Outros assuntos de interesse.

Se à hora marcada para a Assembleia não se verificar o número de presenças para constituir o “quorum” estatutário, a Assembleia reunirá, meia hora depois, com qualquer número de associados.

Com o objetivo de informar associados que não possam comparecer na assembleia, iremos realizar algumas reuniões preparatórias de esclarecimentos no Porto e no Algarve, saiba mais informação nos seguintes links:

Porto: 20 de Março

Algarve (Lagoa): 21 de Março

Algarve (Albufeira): 21 de Março

Lisboa, 4 de Março de 2017

O Presidente da Mesa da Assembleia Geral
ALEP-Associação do Alojamento Local em Portugal

José Diogo Madeira

Guia de termos, conceitos e mitos do alojamento local

O Alojamento Local não é arrendamento.
Trata-se de uma prestação de serviços de acomodação, uma actividade do turismo.

O debate sobre o agravamento do imposto do AL trouxe um grande prejuízo: ao compara-lo com o arrendamento , criou-se uma imagem errada da atividade do alojamento local para o público e meios de comunicação. Este pequeno guia serve para apoiar os jornalistas no entendimento e na utilização correta dos termos fiscais do alojamento local.

Alojamento Local não é nem pode ser comparado com o arrendamento.

O alojamento local é uma prestação de serviços complexa e exigente que não pode ser confundida com um rendimento passivo que se obtém ao arrendar um imóvel.  

O termo “rendas” não deve ser utilizado para o alojamento local

O alojamento local por ser uma atividade empresarial tem receitas, emite faturas que nunca podem ser confundidas ou denominadas como rendas. As receitas do alojamento local, como  maioria dos negócios são variáveis. Há meses mais fortes e outros onde quase não se fatura. É o risco de uma atividade empresarial. O arrendamento trabalha com rendas normalmente fixas. O AL tem IVA de 6%, o arrendamento é isento.

Não se usa “arrendamento local” ou “arrendamento de curta duração” para o alojamento local.

Simplesmente porque não é um arrendamento. Diz-se simplesmente alojamento local.

 Mas, há mesmo diferenças?

A começar pelo investimento. Um alojamento local trabalha com um público exigente o que obriga a obras de remodelação mais profundas.  Em Lisboa por exemplo, a média de investimento em obras de um AL novo é de 22.000 euros. Mas, além disto é preciso mobilar, decorar, comprar equipamentos, segurança. Como em qualquer atividade económica, quem investe espera obter o retorno deste valor.

Mas, depois não há muitos custos, certo?

Por ser uma atividade empresarial, a estrutura de custos de um alojamento local é extensa. É preciso pagar anúncios, comissões aos sites que podem ir até os 15-20%, pagar a limpeza e preparação do imóvel, a limpeza de roupas, os consumíveis, amenities, se não tiver disponibilidade contratar alguém para fazer o check-in e check-out com vistoria, ainda há a conta da luz, agua, gás, a internet, tv a cabo, comunicações internacionais… enfim, uma lista enorme de custos que não acaba aqui.

O que um titular do AL faz que um senhorio não faz?

Tudo! O senhorio não tem que responder em menos de 2 horas a vários emails diários, estar atento a reservas a qualquer hora do dia e da noite e bloquear as datas nos outros sites assim que chegam, não tem que ir receber alguém todas as semanas numa sexta à noite ou domingo de manhã, não tem que ir toda a semana ao imóvel trocar lâmpadas, arranjar pequenas coisas, não precisa ir comprar consumíveis ao supermercado, estar sempre disponíveis para qualquer emergência ou um simples disjuntor que vá abaixo…

Ser titular de um AL é um emprego.

Mesmo se contratar quase todos os serviços com terceiros, um titular do AL , só em gestão geral das atividades ocupa 8 a 10 horas por mês. Isto sem fazer check-in e check-out.

Mas ao menos a rentabilidade é muito grande

Deveria ser no mínimo maior que o arrendamento para compensar o investimento feito e o tempo e desgaste que uma atividade de turismo como está exige. É justo que tenha rendimento pois está a criar o seu próprio emprego que vai ocupar muitas horas por mês. Mas, mesmo assim a rentabilidade não é nem de perto o que se diz nas notícias.

Como assim, não vou ter rentabilidades acima de 10% ?

Seria justo pelo trabalho que vai ter e investimento que vai fazer, mas infelizmente é outro mito que tem sido divulgado. É em geral irreal e perigoso, pois está a servir de inspiração para muitas pessoas investirem no AL com expetativas erradas. Este número é muito utilizado pelas imobiliárias, mas “confundem” receita com lucro. Um alojamento local até pode faturar por ano 10% do seu valor, mas depois tem que pagar todos os custos mencionados acima que um senhorio não tem. O resultado final, tendo em conta os preços atuais dos imoveis, vai ficar razoavelmente abaixo destes 10%

É verdade que o imposto do alojamento local era 5% e do arrendamento 28%

Não. Primeiro , no arrendamento o senhorio não paga 28% das rendas, mas sim 28% do rendimento líquido que são rendas menos os custos admitidos. Ou seja, ele pode deduzir os custos e, do resultado, paga 28%. Por exemplo se um senhorio tiver 10.000 euros de renda num ano e neste mesmo ano tiver que fazer um obra maior de infiltração e gastar 10.000 euros não terá nada a pagar.

E no alojamento local ?

O titular paga também sobre o rendimento líquido, mas a alíquota depende do resto do seus rendimentos. Pode ser 14,5%, 28,5% , 37%, 45% ou até 48% no limite.

Então qual a diferença?

A diferença esta no método de calcular o rendimento líquido. No alojamento local, o titular não pode deduzir nenhuma despesa e o rendimento liquido é calculado pela AT multiplicando a faturação por um coeficiente. Antes era 0,15 para os empresários em nome individual e agora é 0,35. Este novo coeficiente é valido para todos que estão no regime simplificado, tanto os empresários em nome individual como empresas . No fundo, é como se as Finanças aceitassem que 65% das receitas são custos. Mas, tem sempre que pagar imposto, mesmo que tenha tido prejuízo.

E porque o alojamento local tinha um coeficiente especial?

O alojamento local nunca teve se quer um coeficiente próprio, ele estava no coeficiente da “restauração, hotelaria e similares”, ou seja, para ser fiscalmente justo, o AL estava junto com atividades similares à sua.

E agora a hotelaria e similares vai também ter um aumento de imposto?

O surpreendente é que não. É isto que a ALEP discorda. Os empreendimentos turísticos onde se inserem os hotéis, turismo rural, os apartamentos turísticos, ficaram na mesma categoria com coeficiente de 0,15 nos particulares e mais, 0,04 nas empresa. Foi criada outra categoria especial só para agravar o alojamento local.

Mas assim vão pagar menos impostos que o alojamento local?

Exatamente. No caso das empresas em regime simplificado (até 200 mil euros) o alojamento local vai pagar quase 9 vezes mais imposto e quem opera como empresário em nome individual 2,3 vezes mais imposto.

Exemplo:

Uma empresa no regime simplificado (até 200 mil euros) que tenha turismo rural ou apartamentos turísticos e fature 125.000 por ano irá pagar 1.050 euros de imposto (125.000×0,04×0,21) considerando a taxa de 21% de imposto. Agora se esta empresa tiver a mesma faturação, mas com um alojamento local, irá pagar 9.187 euros (125.000×0,35×0,21). É inaceitável!

Se for um particular que fature 10.000 no ano com um apartamento em alojamento e que esteja no escalão de 28,5% de imposto terá que pagar 997,50 euros de imposto (10.000x,35×0,285). Já se for um turismo rural ou apartamento turístico paga apenas 427,50 euros.

Orientações gerais para uma boa relação entre o alojamento local e o condomínios/vizinhos

A maior parte destas questões são facilmente resolvíveis com informação e algumas acções e medidas de precaução.

Primeiro, é preciso colocar a questão numa perspetiva correta, já que o assunto tem tido um mediatismo muito superior do que a própria realidade.

A questão dos condomínios e visitantes temporários só é nova nos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto. O Algarve convive há décadas pacificamente com esta realidade e em todos os prédios há moradores permanentes, residentes com segunda habitação de praia que utilizam o imóvel ocasionalmente e ainda visitantes (turistas) de curta duração. Nunca se ouviu este tema e os supostos problemas serem levantados, certo?

Praticamente não há casos em tribunal. Conhecemos apenas estes dois casos veiculados, enquanto sobre outros assuntos e desentendimentos entre condóminos há milhares de casos. O suposto conflito do AL e condóminos está a ser largamente inflacionado e manipulado. Está a se tentar criar receio em relação ao AL para explorar o ambiente conservador e naturalmente sensível dos condomínios.

Isto é grave, pois pode criar uma guerra desnecessária, prejudicial ao AL e aos condomínios e que tende a migrar para um discurso de intolerância, contra os turistas e estrangeiros em geral. É negativo para um país onde a tolerância sempre foi uma das características mais positivas e mal para o turismo ao associar casos pontuais que podem acontecer com os turistas em geral.

Dito isto, da parte da ALEP e do alojamento local já estávamos a trabalhar para aproximar mais os titulares de AL, viajantes e condomínios nestes centros urbanos onde está convivência é nova. A maior parte destas questões pontuais que estão intencionalmente a ser transformadas em problemas nacionais são facilmente resolvíveis com informação e algumas ações e medidas de precaução.

É neste sentido que estamos a trabalhar num manual de boas práticas para o AL e que dado o mediatismo das últimas notícias, começamos a apresentar algumas das recomendações que em geral já são seguidas pelos titulares.

1. Comunicar previamente ao condomínio e vizinhos que a unidade está registada como AL e explicar o que é o alojamento local e como funciona.

Muitos condóminos, vizinhos e administradores de condomínios não sabem que Portugal foi um dos primeiros países a ter uma série de requisitos de segurança.

• Não sabem que é os alojamentos locais tem por obrigação registar todos os hóspedes de nacionalidade estrangeira e enviar os dados ao SEF.

• Também não sabem que temos que cumprir regras de segurança adicionais como ter extintores, sinalética, manta contra incêndios, número de emergência, kit de primeiro socorro…

• Desconhecem que sites como a airbnb e homeaway tem seguro que pode ir até 1 milhão de dólares para qualquer dano comprovado causado por um hóspede a terceiros ou que, apesar de não ser obrigatório, a maioria dos titulares tem seguros adicionais próprios para a atividade.

É fundamental apresentar-se ao condomínio, mostrar que estão devidamente legalizados, que há leis e regras para o alojamento local e explicar todos estes requisito que o AL tem de cumprir.  Só este passo retira boa parte dos receios criados por falta de informação ou uma visão errada do AL.

2. Conhecer as regras do regulamento de condómino e identificar aquelas principais que necessitam de ser cumpridas pelos hospedes para transmitir aos mesmos. 

O primeiro passo é fazer um resumo das regras principais, traduzi-las, dar a conhecer aos hóspedes e ter o compromisso deles que irão respeita-las. Há várias formas de o fazer e reforçar a mensagem:

• Atualmente muitos sites (como a Airbnb e Homeaway) já criaram capítulos no anúncio para inserir as regras dos condomínios e casas. Devem incluir as regras aqui de forma clara e assertiva, destacando as principais obrigações de forma que o hóspede saiba o que é fundamental antes de fazer a reserva.

• As regras mais importantes devem estar fixadas em quadros no apartamento e entregues pessoalmente em mãos aos hóspedes.

• No check-in deve-se reforçar o respeito a estas regras e de preferência pedir para os hóspedes assinarem um termo que tomaram conhecimento e que são responsáveis pelo seu cumprimento, lembrando que a caução de garantia deixada pode ser usada em caso de não serem respeitadas algumas destas regras fundamentais de convívio.

3. Falar recorrentemente com os vizinhos e questionar se tudo tem corrido bem.Utilizar estes contactos para avaliar se há algo que deve ser melhorado ou se há medidas preventivas adicionais que podem ser tomadas.

Uma medida que por si só resolve boa parte dos receios desta relação:

• deixar um contato direto com algum dos vizinhos ou com os responsáveis do condomínio e pedir para ser avisado imediatamente se surgir qualquer problema ou situação não contrária às regras do condomínio.

Estas 3 simples orientações, se bem aplicadas, resolvem a grande maioria dos possíveis problemas que possam surgir nos condomínios, evitando assim que uma sequência de pequenos incidentes possa criar um conflito que, no extremo, leve a uma disputa em tribunal.

Até hoje, este extremo quase não aconteceu , mas lembramos que estas disputas judiciais são muito desgastantes para a relação e extremamente caras para todos os envolvidos, pois tendem a ter recursos e se alongar no tempo. Podem ser especialmente caras para o próprio condomínio já que obrigam a percorrer todo o longo percurso judicial e , caso percam, podem ser obrigados a pagar indemnização pelo rendimento perdido pelo titular se o seu AL tiver sido obrigado a aguardar a resolução sem funcionar.

A ALEP está convicta de que estas questões são pontuais e que, com a colaboração dos titulares e uma boa comunicação com o condomínio e vizinhos, em breve esta discussão será algo do passado e a relação encontrará o seu equilíbrio como aconteceu no Algarve e outras regiões onde este convívio é antigo e pacífico.

Sobre o convite para o programa “Esta é a Lei” da Rádio Renascença

A ALEP foi convidada há 2 dias para participar no programa “Esta é a Lei” da Renascença, a ser transmitido no próximo sábado à hora do almoço, cujo conteúdo anunciado no convite seria debater a proposta (apresentada como estudo) da AHP para o alojamento local. Temos todo o respeito pelo programa, pela rádio e pela editora do mesmo, mas consideramos que no atual momento e contexto seria impossível proporcionar um debate construtivo e equilibrado, numa altura em que nem se quer foi feito o pedido pela tutela de apresentação de propostas para o alojamento local. Um debate centrado numa proposta apresentada fora de hora, que visa apenas inibir e não melhorar o alojamento local, de uma associação que não conhece nem representa o setor, seria uma forma pouco esclarecedora de iniciar a discussão deste tema que para nós é tão importante. Só por esta razão recusamos, mas deixamos a porta aberta para participar numa iniciativa destas na altura certa, quando as propostas para o setor estiverem na mesa e, assim, as condições reunidas para haver um verdadeiro diálogo e de ideias.

A ALEP tem todo o interesse e abertura para discutir propostas e soluções para o alojamento local, mesmo algumas com as quais não concordamos, mas no momento e forma adequada. Ainda não fomos sequer convidados oficialmente pela Secretaria de Estado do Turismo a apresentar uma proposta para a alteração do regime jurídico do alojamento local, nem nos foi indicado prazo para tal acontecer. Uma vez que nos foi prometido pela tutela que seríamos consultados aguardamos e, por respeito, seria primeiro neste âmbito que apresentaríamos qualquer proposta. A informação que temos neste sentido é que primeiro se iria discutir a legislação dos empreendimentos turísticos seguida, então, do alojamento local. A AHP, por sua vez optou por concentrar primeiro os seus esforços na elaboração da proposta para o alojamento local, mesmo antes de apresentar oficialmente a sua proposta para o seu próprio setor. É uma decisão interna que respeitamos, e tem todo o direito de o fazer, mas mostra o grau de prioridade que o alojamento local tem na sua estratégia. De qualquer forma, está fora do momento indicado pela tutela e mesmo que tivéssemos a nossa proposta pronta, achamos que seria desadequado iniciar uma discussão pública de propostas deixando a própria tutela e outros parceiros à margem.

Da nossa parte, estamos a trabalhar intensamente em grupos técnicos para poder ter brevemente uma primeira versão de propostas e alternativas para discutir com os associados e titulares do alojamento local em geral.

Assim que a proposta estiver pronta, quando a tutela disser que é altura de iniciar o debate, estaremos totalmente disponíveis e em posição para um debate construtivo e, nesta altura, teremos todo o gosto em participar deste programa ou outro que nos convidem.

08/12/2016

Esclarecimento da ALEP sobre as notícias dos acórdãos relativos ao AL e os condomínios

Em relação às notícias veiculadas hoje sobre os acórdãos relativos a processos de Alojamento Local em condomínios, a ALEP passou todo o dia de hoje, com o valioso apoio dos nossos dois assessores jurídicos, a dar esclarecimentos à imprensa.

Sabemos que estas vaga de notícias não é inocente e nem o seu timing aleatório. É fundamental mantermo-nos unidos e atentos, mas sem nunca perder a nossa atitude positiva e construtiva que é justamente o que faz do AL uma forma de estar diferente e inovadora no turismo.

Quanto à sequência de notícias, é importante fazer alguns esclarecimentos aos associados e a todos os titulares de alojamento local, para que não sejam retiradas conclusões precipitadas nem que se gerem temores desnecessários.

Primeiro, ambos os processos ainda não transitaram em julgado e foram objeto de recurso para o Supremo Tribunal. Isto significa que nenhuma decisão é ainda definitiva. Mesmo depois da decisão final, seja ela qual for, não quer dizer que seja aplicável automaticamente a qualquer outro caso. Neste tipo de processo, cada caso é um caso e uma decisão anterior pode não se aplicar a um novo caso.

Prova disto é que, em dois tribunais, casos com contornos semelhantes (e claro algumas diferenças) tiveram decisões que apontam para direções diferentes. Mesmo para os tribunais e advogados, o AL é uma realidade completamente nova, às vezes ainda mal-entendida o que origina sempre margem para discussão e interpretação jurídica.

Ao contrário do que dizem alguns títulos mais dramáticos de jornais baseados na primeira notícia sobre a decisão de Lisboa, nada mudou. Para já não há decisão definitiva, apenas parcial e convém lembrar que a decisão anterior, em primeira instância, tinha sido favorável ao AL. Assim, é importante deixar claro que os condomínios continuam a não poder proibir a atividade de um AL por simples decisão da Assembleia de Condóminos. Qualquer decisão definitiva futura sobre o assunto terá que passar necessariamente por um processo em tribunal, ou porque a Assembleia Geral do Condomínio aprovou regras que os titulares de AL consideram ilegais, ou porque o condomínio insiste em fazer cessar a atividade e os proprietários não acatam a decisão. Isso significa passar por um processo de contencioso em tribunal longo e custoso, e aguardar uma decisão depois do processo percorrer todo o seu caminho até a instância final.

Mesmo nas notícias sobre este acórdão do Porto, onde o Tribunal da Relação decidiu a favor do alojamento local, houve alguma confusão nas mensagens ao ser dito que no Porto o AL pode existir sem obstáculos num condomínio e em Lisboa já não. Não é verdade. Estes processos, que mais uma vez não estão concluídos, não dizem respeito ou têm aplicação apenas a um município. Foram apenas decisões divergentes, sobre um tema relacionado de Tribunais nacionais.

A mensagem mais importante é que não há nada de definitivo nestas decisões , seja a favor ou contra o AL. É importante apenas para os proprietários, nesta altura, estarem atentos aos efeitos mediáticos que estas notícias tem no seio dos seus condomínios e em caso de qualquer questão, dúvida ou debate em relação ao tema, sejam associados ou não, contatar imediatamente a ALEP para orientação.

Estamos precisamente neste momento a ultimar os acordos para disponibilizar aos associados os serviços de esclarecimento inicial jurídico e ainda acordos com condições especiais para um apoio jurídico efetivo, caso necessário. Dada a repercussão destes artigos e receios gerados, anunciamos desde já que, caso algum associado precise de apoio nesta área, poderá requisitá-lo pelo formulário próprio do nosso site.

Finalmente deixamos a mensagem que, acima de tudo, o nosso papel é evitar que estas situações de conflito cheguem a um ponto extremo que leve a Tribunal. Felizmente são poucos e raros os casos, mas cabe a nós, do alojamento local, manter uma boa relação e canal aberto desde o início com os nossos vizinhos e com o condomínio.

Neste sentido, a ALEP vai disponibilizar nos próximos dias alguns textos de orientação e recomendações essenciais para manter uma relação saudável, como em geral ocorre, entre o alojamento local e os condomínios.

Posição da ALEP face à proposta da AHP

Associação de Hotéis extrema posição contra o Alojamento Local

Sempre que surge uma atividade inovadora ou um novo tipo de oferta num setor tradicional, é comum haver resistência de quem já opera, bem como a tentativa de criação de barreiras à entrada ou funcionamento dos novos players. Mas há limites para tudo.

A AHP-Associação da Hotelaria de Portugal apresentou ontem propostas para o AL- Alojamento Local que não nos podem deixar indiferentes. Em primeiro lugar, não deixa de ser surpreendente que uma associação de hotéis venha a apresentar propostas sobre uma atividade a que é alheia e que, obviamente, desconhece em profundidade e , em especial, na prática.

Que isenção e credibilidade podem ter propostas vindas de um setor que, ao que parece, nos vê como concorrentes?! Ainda que tragam consigo instituições que, à partida, merecerão todo o respeito, quando os pressupostos não são corretos , os raciocínio e as conclusões subsequentes não podem ser dados como certos.

Nada nos move contra a AHP, os empresários da hotelaria, ou contra qualquer outra associação do setor. Mas, propostas como estas tipificam um corporativismo desajustado, até mesmo antagónico ao interesse do País.

Todos nós, no Alojamento Local, podemos estar orgulhosos de estar a contribuir significativamente para o aumento do número de turistas e das receitas turísticas em Portugal, de criar riqueza no comércio local e na restauração, na recuperação do património imobiliária das cidades pelo papel relevante que tiveram a reabilitar muitos edifícios e acima de tudo frações que estavam degradadas ou mesmo em ruínas e abandonadas,por ter criado múltiplos empregos diretos e indiretos, sobretudo em empresas ou negócios de pequena dimensão, e por ter retirado nos grandes centros urbanos muitas pessoas de um desemprego de longa duração.

Nas propostas apresentadas, pouco mais se vê que o objetivo final, ainda que não (propositadamente) óbvio, de praticamente acabar com o que entendem ser concorrência.

Apresentadas como sugestões de melhoria do enquadramento jurídico do Alojamento Local, este conjunto de propostas é talvez uma das reações concorrenciais mais extremas de que se tem memória, pois não só inviabiliza praticamente a entrada de novos concorrentes no mercado, como colocam em risco, ou muito provavelmente eliminam cerca de 70% dos operadores existentes. Os números podem parecer exagerados, mas basta ler nas entrelinhas e analisar o impacto de apenas algumas das medidas propostas.

O Alojamento Local é constituído por 3 modalidades: estabelecimento de hospedagem (cujas unidades são constituídas por quartos, na qual incluem-se os hostels), apartamentos e moradias. A proposta começa por retirar do Alojamento Local todos os estabelecimentos de hospedagem, ignorando inclusive que nesta categoria incluem-se os quartos na própria residência onde vivem os titulares do AL. Sugerem transferi-los para os empreendimentos turísticos, e propõem uma densificação dos requisitos, ou seja, regras bem mais apertadas que a maioria dificilmente conseguiria cumprir, ou ficaria sob a alçada e controlo do universo dos empreendimentos turísticos e dos seus representantes.

Depois, a proposta vai ao ponto central de toda esta reação: os apartamentos nos centros urbanos (Lisboa e Porto). Este é verdadeiramente o novo mercado e tendência do mercado de acomodação e por isto mesmo, onde há um grande interesse em criar proteções concorrenciais. Para estes, a solução sugerida pela associação de hotelaria é fácil: impedir os novos concorrentes e acabar a médio prazo com os existentes. A médio prazo já que é preciso garantir a construção de acomodações turísticas tradicionais, eventualmente hotéis, uma vez que sem o AL, na época alta, onde tanto a hotelaria como o Alojamento Local chegam a taxas de ocupação superiores a 80%, milhares de turistas deixariam de vir ao nosso País por não encontrarem o que pretendem, ou por não terem onde ficar! E como sugerem combater a concorrência do AL?

Primeiro impede-se o crescimento.

A proposta começa por exigir que os novos apartamentos em Alojamento Local que operem mais de 60 dias por ano (ou seja, quase todos, já que até nas praias o período é maior) tenham de alterar o uso e a utilização do imóvel de habitação para turismo e que, assim, obrigam a uma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal que apenas poderá realizar-se se houver uma decisão por unanimidade do condomínio neste sentido. Qualquer pessoa, mesmo que distante destas questões, sabe que conseguir a aprovação de um condomínio por unanimidade é quase impossível, a não ser que as frações sejam quase todas do mesmo proprietário ou ligadas a este. Com esta proposta, seria quase impossível iniciar e registar um novo AL situado num condomínio, seja de apartamentos ou de moradias, no fundo, a maioria. Além disto, quem estaria interessado em mudar a sua casa de praia ou segunda habitação em Lisboa para um uso ou utilização turística e assim deixar de poder regressar ao mercado de arrendamento urbano para habitação que obriga um uso/utilização habitacional?

Depois aniquila-se os existentes

A segunda parte do plano inclui a proposta para aqueles que já estão registados no RNAL (Registo Nacional do Alojamento Local), todos os que acreditaram nesta atividade, investiram as suas economias na reabilitação de imóveis,o que inclui mais de 15.000 famílias que dependem do AL para obter o seu rendimento, teriam que alterar o uso de habitação para turístico e ter a aprovação do condomínio por maioria simples. Se não se conseguir convencer a maioria do condomínio, o que é algo bem provável, têm de encerrar a atividade. Quem conhece a realidade dos condomínios sabe que é quase impossível aprovar algo que a maioria dos condóminos não veja como um ganho pessoal imediato. Basta lembrar por exemplo a dificuldade que é aprovar obras no telhado que afetam apenas alguns proprietários. Assim, se o condomínio não aprovar a existência de AL, a proposta é que seja definido um período para a cessação da atividade, sem piedade com o investimento feito ou com o efeito junto das famílias.

Fora desta guerra ficaria apenas quem se dedica ao AL por menos de 60 dias, ou seja, situações de pouca relevância concorrencial, desde que cumpram ainda com um detalhe cirúrgico: proporcionar estadias de no mínimo 5 noites para garantir que mesmo sendo irrelevantes fiquem longe da acomodação turística tradicional hoteleira que se concentra em geral nas estadias mais curtas de 2 a 3 noites.

É isto o que mais impressiona nesta proposta. Não se trata apenas de não deixar a concorrência crescer, mas sim de propor medidas com impacto de larga escala para acabar com aqueles que já existem registados legalmente, que entraram na atividade de boa fé, que investiram,que cumprem a lei e que pagam impostos. E estes são na sua grande maioria particulares (80%) com um único imóvel que tentam rentabilizá-lo para complementar o seu rendimento familiar ou cobrir custos, no caso das segundas habitações de praia.

A pergunta que se coloca é porquê uma reação tão forte? Porque é preciso apresentar medidas com efeito tão drástico em micro negócios e em milhares de famílias? Porque é esta a dimensão real do AL. Há exceções de empresas maiores? Sim, mas representam menos de 1% do AL e, o mais irónico, é que são quase todas de empresários do setor hoteleiro ou turístico, que vêem a sua própria associação agora criticar indiretamente as suas iniciativas. O Alojamento Local tem algum problema com este segmento? Nenhum. Fazem parte da resposta a uma necessidade muito específica de alojamento dos viajantes, mas não se confundem de todo com o AL, já que estão mais próximos da oferta tradicional hoteleira.

Então a questão deve estar relacionada com o efeito que se está a sentir na atividade económica da hotelaria. Só que, curiosamente, a atividade hoteleira nunca esteve tão bem, em especial nestas duas cidades que são o centro desta disputa concorrencial (Lisboa e Porto), . Todos os indicadores, absolutamente todos, têm apresentado taxas de crescimento significativas. Então porque estão os hoteleiros a reagir tanto ao AL? O estranho, há que o dizer, é que a grande maioria dos empresários da hotelaria não está preocupada ou incomodada. Aceita o AL como uma nova realidade, sabe que o crescimento do AL não afetou o seu negócio e pede apenas alguns ajustes como o combate a ilegalidade.

Mesmo que seja um cenário remoto pela falta de aderência e extremismo destas propostas, quais seriam as consequência caso estas medidas, ou apenas algumas delas, fossem colocadas em prática?

– 6% do mercado, os estabelecimentos de hospedagem, desapareceriam do Alojamento Local e teriam dificuldade em se enquadrar num novo regime nos empreendimentos turísticos.

– 64% do Alojamento Local, os apartamentos, estaria com fortes riscos de desaparecer, pois precisariam da aprovação do condomínio, colocando em causa os rendimentos principais ou complementares de 22.500 famílias.

– mesmo os restantes 29% do AL, composto por moradias, poderia estar em risco, já que muitas estão no Algarve e nas praias, também em condomínios, logo precisariam de autorização.

– Saldo final: 70% do AL poderia desaparecer ou ser drasticamente afetado.

– seria quase inviável registar um novo AL que estivesse em condomínios com a obrigação da autorização por unanimidade.

– mais de 8.000 titulares do Porto e Lisboa, e muitos outros de todo o país que investiram de boa-fé na reabilitação urbana, perderiam o seu investimento e, pior, parte do seu rendimento familiar.

– colocaria desnecessariamente em guerra mais de 20.000 condomínios, qualquer coisa como 100.000 famílias a debater a autorização ou não do AL, debate este que facilmente transformar-se-ia numa discussão se queremos ou não turistas por perto. Isto claro, depois de uma intensa campanha mediática estrategicamente criada para gerar receios e tensão nos condomínios, colocando-os em tensão com os turistas. Seria um péssimo serviço a imagem do próprio Turismo.

– uma vez mais, por causa de uma guerra aparentemente institucional e centrada em Lisboa, todo o País sairia prejudicado, em especial o Algarve, ao serem criados grandes entraves ou mesmo impedimentos à legalização com estas restrições extremas, e por trazer uma guerra aos condomínios desta região que há décadas já encontraram o seu equilíbrio entre moradores permanentes e temporários.

O Alojamento Local é um fenómeno que veio para ficar, não apenas em Portugal mas em todo o mundo, não pelo seu peso crescente, mas sim porque responde a uma necessidade real dos turistas e do Turismo. Eliminar boa parte desta atividade e oferta com medidas camufladas de ajustes não é seguramente a solução para nenhum dos desafios que o AL, como atividade nova, nem a resposta para quem pede um ambiente concorrencial saudável e justo.

A ALEP não foge aos desafios que a sua atividade, em parte recente e em crescimento, possa colocar na sociedade, na economia, nas cidades, nos condomínios e em particular em alguns bairros de Lisboa. Estamos a fazer uma análise e a preparar propostas específicas para alguns destes assuntos. Vamos também apresentar até o final do ano um projeto que usa o nosso conhecimento prático da atividade para ajudar a combater a ilegalidade, talvez o problema principal neste momento.

Em breve, apelaremos a todos, em especial aos associados, para nos ajudarem a fazer frente aos nossos desafios.

A ALEP reune com a Junta de Freguesia de Santa Maria Maior

No âmbito do grupo de trabalho ALEP Comunidades, para uma maior integração e proximidade com os bairros e residentes, reunimos hoje com a Junta de Freguesia de Santa Maria Maior.

Existe uma bolsa de moradores disponíveis para trabalhar, pelo que poderá contactar directamente a área Santa Maria Maior + Emprego por email ou telefone:

[email protected]

[email protected]

Nr. 962312303

Integre a sua comunidade! Juntos somos mais fortes.

Orçamento de Estado descrimina o Alojamento Local

Foi hoje apresentado pelo governo a proposta para o Orçamento de Estado que contempla um aumento de 133%  do imposto sobre o rendimento dos particulares e 775% para as empresas na atividade de prestação de serviços de alojamento local na modalidade de apartamentos e vivendas que estão no regime simplificado.

A Associação do Alojamento Local (ALEP) considera esta proposta, inaceitável, assenta numa visão completamente errada e distorcida desta atividade turística. Comparar o alojamento local, que é uma atividade empresarial de prestação de serviços de Turismo, ao arrendamento, que é um rendimento passivo de um imóvel, trará um prejuízo tão grande ao setor como o próprio agravamento substancial do imposto.

“Devido a esta confusão, um dos setores mais promissores e de maior crescimento do Turismo, onde Portugal é pioneiro, tem o seu desenvolvimento ameaçado, colocando em questão o próprio desenvolvimento do Turismo e da Economia Portugueses. Isto é de uma enorme gravidade!” afirma Eduardo Miranda, presidente da ALEP, afirmando que o Governo chegou a ponderar uma alteração do coeficiente para 0,75, «o que teria, pura e simplesmente, provocado a extinção do setor e a fuga em massa dos seus operadores para a economia paralela».

“A nossa missão é receber bem os turistas e não rentabilizar imóveis. Somos prestadores de um serviço complexo e exigente e não senhorios. Aliás, um terço dos titulares do AL nem se quer é proprietário do imóvel.” explica o responsável da ALEP.

O efeito prático deste agravamento fiscal é ainda mais penoso neste setor, já que 84% dos titulares de AL são particulares a quem este agravamento vai retirar rendimento diretamente ao orçamento familiar.

Entretanto, o ponto que a ALEP mais discorda nesta alteração é o tratamento fiscal desigual e injusto que o alojamento local vai ter em relação aos empreendimentos turísticos que inexplicavelmente se mantém com um coeficiente de 0,15 no IRS e 0,04 no IRC, enquanto o alojamento local passa para 0,35.  “Isto quer dizer por exemplo, que uma empresa que tenha um apartamento em alojamento local no regime simplificado irá pagar quase 9 vezes, isto mesmo, quase 9 vezes mais impostos do que uma empresa nas mesmas condições que tenha um apartamento turístico, quando ambas tem uma atividade em tudo similar” esclarece o presidente da ALEP.

“É uma distorção da concorrência impensável. Será talvez o primeiro caso na Europa onde os particulares e microempresas que estão nesta atividade são alvo de uma concorrência desleal em termos fiscais em relação a hotelaria e os restantes empreendimentos turísticos.” comenta Eduardo Miranda.

A ALEP defende assim que o alojamento local por coerência e direito deve estar na mesma categoria e coeficiente que a hotelaria e similares. A associação vai lutar para que este erro fiscal seja corrigido. Independente disto, a ALEP mantém a sua inteira disponibilidade e interesse em apoiar a AT com o seu conhecimento prático do setor, em especial no processo de legalização e fiscalização tributária que é fundamental para o alargamento da base fiscal.

A ALEP constitui a única associação de âmbito nacional exclusivamente dedicada ao negócio do alojamento local em Portugal, e a mais representativa deste setor no nosso País, integrando a European Holiday Home Association (EHHA) e a Confederação do Turismo Português.